Cómo comprar una propiedad en Aruba desde el extranjero: siguiendo el dinero desde su banco hasta la escritura

El camino legal hacia la propiedad de un inmueble arubeño se resume pronto: una compra por escrito, una escritura notarial y su inscripción en el registro público. Lo que sorprende a los compradores extranjeros es el dinero que tiene que viajar a la par: a través de una frontera, hacia una economía en florines, más allá de los controles que la ley de Aruba impone a las sumas importantes y, a veces, a través de un prestamista local. Esta página sigue ese dinero en el orden en que se mueve. Estamos construyendo 26 residencias en Ponton, Oranjestad, con precios en dólares estadounidenses, así que la última sección sitúa una compra aquí; todo lo anterior vale para cualquier propiedad de la isla.

Por qué el dinero tiene su propio camino

En Aruba, un inmueble cambia de manos sobre el papel. El código civil exige que la compra conste por escrito, y la propiedad se transmite cuando la escritura de un notario de derecho civil se inscribe en el registro público. Nuestras otras guías explican ese papeleo: las dos formas de tener el suelo, el plazo de tres días del que goza el comprador particular de una vivienda, la escritura y el idioma en que se firma, los impuestos. Nada de ello cambia porque usted viva en el extranjero: no se encontró ninguna restricción legal a la propiedad extranjera de inmuebles arubeños, y un comprador de Estados Unidos, Canadá o Europa firma la misma escritura que un residente de la isla.

Lo que sí cambia es el dinero. El suyo sale de otro país, a menudo en otra moneda, y llega a una economía cuyo florín está fijado en 1,79 por dólar estadounidense desde 1986. La ley de Aruba vigila ese trayecto en tres puntos: quién es usted y de dónde vienen los fondos, si el dinero que cruza la frontera está amparado por una licencia, y cuánto cuesta cuando el dinero vuelve a salir. Un cuarto punto solo afecta a quien pide prestado en la isla. Cada uno resulta más fácil de manejar si lo conoce antes de hacer cualquier transferencia.

Primer control: el notario le verifica a usted, y quizá a su dinero

En Aruba, el notario de derecho civil no se limita a redactar la escritura. Según la ordenanza arubeña contra el blanqueo de capitales, es un proveedor de servicios designado y debe aplicar la diligencia debida con el cliente: identificarle y verificar esa identidad, identificar a la persona que en último término posee o controla una sociedad compradora y, cuando la operación lo justifique, indagar el origen del patrimonio y de los fondos implicados. Toda operación que el notario considere inusual debe comunicarse sin demora a la FIU-Aruba, la unidad de inteligencia financiera de la isla. Una empresa que compra, vende o intermedia en inmuebles está sujeta a la misma ordenanza, y su diligencia alcanza también a la otra parte de la operación.

Para un comprador extranjero, la consecuencia práctica es de calendario. Un notario no puede otorgar una escritura para un cliente al que no ha podido identificar, y el comprador que llega con una sociedad de tres niveles, o con fondos sin explicación alguna, verá detenerse el expediente mucho antes de que se vuelva a hablar del precio. Pregunte pronto al notario qué documentos de identidad y qué pruebas del origen de sus fondos necesita, y téngalos listos mientras siguen las búsquedas en los registros. La ordenanza fija la obligación; cada notaría fija su propia lista.

Segundo control: el dinero que entra en Aruba

Aruba mantiene un régimen cambiario. El Centrale Bank van Aruba regula los pagos entre la isla y el exterior conforme a la Landsverordening deviezenverkeer, sobre todo mediante licencias para las operaciones de capital, y la compra o la venta de un inmueble a través de la frontera es una de ellas. Desde el 1 de enero de 2024, el banco central ha emitido una licencia cambiaria general que cubre la compra y la venta de inmuebles, de modo que una venta corriente entre una parte arubeña y un comprador en el extranjero ya no requiere solicitar una licencia individual.

La operación se sigue declarando. Cuando una compra o venta entre un residente y un no residente se liquida fuera de los bancos cambiarios locales, la notaría presenta una declaración ante el banco central —con el nombre del comprador y del vendedor, la condición de residente o no residente de cada uno y el importe en divisas y en florines— dentro de los 15 días siguientes al otorgamiento de la escritura de transmisión. Esa declaración no le corresponde a usted, pero explica por qué el notario le preguntará por su condición de residente y por la forma de pago, y por qué conviene que su respuesta quede por escrito.

Tercer control: el 1,3 % que solo corre en un sentido

Aruba cobra una comisión cambiaria del 1,3 % sobre los pagos al exterior, pero es una carga para los residentes, que el banco central recauda por cuenta del Gobierno, sobre el dinero que sale de la isla y sobre los ingresos en cuentas de no residentes en los bancos locales. No alcanza al dinero que llega. El comprador que transfiere dólares estadounidenses desde su banco, en su país, no está haciendo un pago de residente al exterior.

Entra en juego en otros dos lugares. En una operación inmobiliaria entre un residente y un no residente liquidada fuera de los bancos locales, la declaración del notario calcula la comisión sobre el valor en florines de la transacción y la ingresa cuando la operación da lugar a un pago al exterior comprendido en la ordenanza. Y la ordenanza incluye una regla pensada para la situación de un propietario extranjero: el no residente que paga al exterior en florines recibe el trato de residente y debe la comisión, salvo que demuestre que esos florines se compraron con divisas. Guarde, pues, el rastro documental de cada conversión y, el día que venda, pregunte al notario antes de la escritura cómo le llegará el producto de la venta y si la comisión recae sobre ese pago.

El cuarto control, si pide prestado: cómo nace una hipoteca arubeña

Pedir prestado con garantía de un inmueble arubeño es una operación en sí misma, con su propia escritura. El código civil solo constituye una hipoteca mediante una escritura notarial entre prestatario y prestamista, seguida de su inscripción en los registros públicos. Esa escritura debe identificar la deuda garantizada e indicar el importe, o el importe máximo, que puede cobrarse con ella, y el prestamista debe fijar en ella un domicilio en Aruba. Salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento y constitución de la hipoteca corren a cargo del prestatario.

Hay una regla que sorprende a quien piensa firmar desde casa. Para la escritura de transmisión, el código solo exige que las facultades del apoderado consten con precisión en la escritura. Para la escritura de hipoteca va más allá: alguien puede actuar por el prestatario únicamente en virtud de un poder otorgado en documento auténtico, es decir, en la práctica, ante notario. Si piensa estar ausente ese día, averigüe con mucha antelación, con el notario y con el prestamista, qué forma debe tener ese poder en el país donde vaya a firmarlo.

El crédito local a no residentes existe. Un banco comercial arubeño publica una hipoteca para no residentes que compran una casa o un apartamento, y enumera lo que pide: un pasaporte, justificantes de ingresos, una carta del empleador, un justificante de domicilio, el contrato de compra, una tasación de un tasador reconocido en Aruba con una antigüedad máxima de 6 meses, un informe de crédito cuando lo haya y una declaración sobre el origen del patrimonio. Es la lista de un solo prestamista y no una regla del mercado, y esta página no cita condiciones de préstamo. Para una residencia que aún no está construida, pregunte desde el principio a cualquier prestamista si prestará con esa garantía y a partir de qué momento.

El día de la escritura: lo que retiene el notario

La última parada del dinero antes del registro es la mesa del notario. El impuesto de transmisión de Aruba corre a cargo del comprador, y el notario lo retiene e ingresa: un 3 % sobre la parte del valor hasta Afl. 250.000 inclusive —unos 139.665 US$ al tipo fijo— y un 6 % sobre la parte que exceda, calculado sobre el mayor entre el precio de compra y el valor registrado por la administración tributaria. Como la ley fija ese umbral en florines mientras que su compra puede tener el precio en dólares, la cifra que cuenta es la que el notario pone por escrito antes de la firma, no una calculada a partir de una página web.

La firma es también el momento en que se juntan los demás controles. La diligencia debida tiene que estar terminada, la condición de residente de ambas partes definida para la declaración al banco central y, si pide prestado, la escritura de hipoteca acordada con su prestamista. El comprador que ha resuelto cada punto de antemano llega a la mesa sin nada pendiente de decidir.

Dónde se sitúa una compra en YOO Aruba

YOO Aruba es un edificio de 26 residencias en Ponton, Oranjestad, con precios en dólares estadounidenses desde 443.000 $ y la terminación fijada para el cuarto trimestre de 2027. Un comprador extranjero encuentra aquí cada uno de los controles anteriores: el notario que otorga la escritura le identifica y se interesa por sus fondos, el impuesto de transmisión se retiene en la firma y el comprador que pide prestado firma una escritura de hipoteca aparte con el prestamista que elija. Como el precio está en dólares, su dinero no necesita cambiar de moneda para pagar la residencia, aunque el impuesto de transmisión se siga calculando en florines.

Ser propietario de una residencia aquí no da, por sí solo, derecho a vivir en Aruba; es una solicitud aparte, explicada en nuestra guía sobre el permiso de residencia. Si quiere saber qué residencias están disponibles hoy, pregúntenos.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Aruba?

Sí. No se encontró ninguna restricción legal a la propiedad extranjera de inmuebles arubeños, y un comprador que vive en el extranjero adquiere el título mediante la misma escritura notarial e inscripción que un residente de la isla. Ser propietario no da, por sí solo, derecho a vivir en la isla.

¿Necesito una licencia del banco central para comprar una propiedad en Aruba?

No una individual. Desde el 1 de enero de 2024, una licencia cambiaria general del Centrale Bank van Aruba cubre la compra y la venta de inmuebles. Cuando una operación entre un residente y un no residente se liquida fuera de los bancos locales, el notario la declara al banco central dentro de los 15 días siguientes a la escritura.

¿Cobra Aruba algo sobre el dinero que envío para comprar?

La comisión cambiaria del 1,3 % grava los pagos de los residentes al exterior, no los fondos que llegan. El no residente que paga al exterior en florines recibe a este efecto el trato de residente, salvo que esos florines se compraran con divisas, así que conserve constancia de cada conversión.

¿Puede un no residente obtener una hipoteca en Aruba?

Al menos un banco local publica una hipoteca para no residentes y pide documentos de identidad, ingresos y domicilio, el contrato de compra, una tasación con una antigüedad máxima de 6 meses y una declaración sobre el origen del patrimonio. La hipoteca en sí nace de una escritura notarial inscrita, y quien la firme en su nombre necesita un poder otorgado ante notario.