Impuestos a la propiedad en Aruba, leídos en la ordenanza: cómo se valora, se fija y se debe el impuesto de un condominio

El impuesto anual a la propiedad de Aruba, la grondbelasting, lo debe quien sea titular del condominio el 1 de enero, sobre un valor que el inspector fiscal fija para un período de cinco años, al 0,6 % para un propietario no residente y entre el 0 % y el 0,60 % para un residente. Esta página va más allá de la tasa titular y sigue el mecanismo que establece la propia Landsverordening grondbelasting: cómo se calcula el valor de una segunda vivienda, cuándo entra en el padrón una vivienda nueva, cuándo puede impugnarse el valor, el alivio para una vivienda vacía y cómo tributan los alquileres de un no residente. No aplica nada de ello a los precios de YOO Aruba, que parten de US$443.000, porque el valor imponible es la cifra del inspector, no el precio de venta.

¿Quién debe el impuesto a la propiedad en Aruba, y por qué año?

La ordenanza responde con una fecha, no con una venta. Quien es titular de un inmueble el 1 de enero, como propietario o por otro derecho real como un arrendamiento a largo plazo, es el contribuyente por todo el año natural, y el Departamento di Impuesto aclara que así ocurre aunque el inmueble se venda durante el año. Quien debe el impuesto por el terreno lo debe también por todo lo construido sobre él, de modo que, para un derecho de apartamento, la liquidación abarca la vivienda junto con su parte del suelo.

La liquidación se hace una sola vez para un período de cinco años y se anota en un padrón, el legger; después se cobra cada año en cuatro partes iguales que vencen el último día de cada trimestre, y ninguna puede cobrarse antes de un mes desde la fecha del aviso de liquidación. En una transmisión, la ordenanza hace al nuevo propietario responsable solidario del impuesto adeudado por el inmueble en el año en curso y en el anterior, y la administración puede reclamarlo al comprador o a quien siga figurando en el padrón. En la práctica, el notario arubeño que gestiona una reventa retiene del precio los atrasos del vendedor en este impuesto, y así queda normalmente protegido el comprador; esa responsabilidad legal es la razón por la que la comprobación importa.

¿Cómo se calcula el valor imponible de un condominio?

Hay dos métodos, y cuál rige depende del uso de la vivienda, no del lugar donde vive su dueño. Un inmueble construido que sirve al contribuyente de residencia principal se valora por su valor de mercado en estado desocupado, es decir, lo que se obtendría vendiéndolo vacío. Todo otro inmueble se valora por su rendimiento: la ordenanza toma el rendimiento anual, lo multiplica por 8⅓ si el edificio se terminó después del 1 de marzo de 1977 y compara el resultado con el valor de mercado desocupado; si la cifra del rendimiento es la menor de las dos, se aplica el valor de mercado.

Para un comprador extranjero en YOO Aruba cuenta el segundo método, porque una vivienda vacacional, o una residencia incluida en el programa de alquiler opcional, no es la residencia principal del dueño. En la práctica, el valor de mercado actúa como piso, y la cifra del rendimiento solo lo supera cuando el inmueble rinde mucho en relación con su valor. El texto consultado para esta página no aclara si ese rendimiento anual es bruto o neto, así que esta página no convierte el factor en un porcentaje de rentabilidad; ese paso corresponde al inspector y a su asesor.

El calendario también pesa. El trabajo de cada nuevo padrón quinquenal empieza en el octubre previo al inicio del período, y los valores se basan en datos de valor o rendimiento de los últimos tres meses del año anterior. Además, el valor registrado cumple una segunda función: en una venta posterior, el impuesto de transmisión se calcula sobre el mayor entre el precio y ese valor registrado.

¿Qué tasa del impuesto a la propiedad se aplica, tramo por tramo?

Dos escalas conviven en el mismo artículo de la ordenanza. Para todo contribuyente que no sea una persona física residente, lo que abarca a los particulares no residentes y a cualquier sociedad, la tasa es fija: 0,6 % del valor total. Para los particulares residentes, la tasa depende del tramo en que cae el valor, desde el 0 % hasta Afl. 120.000 inclusive hasta el 0,60 % a partir de Afl. 750.000. El artículo expresa el impuesto como un porcentaje del valor total, así que, según su letra, un tramo fija una sola tasa para todo el valor en lugar de gravar cada parte por separado como hace una tabla del impuesto sobre la renta; el aviso de liquidación es donde se confirma la cuenta.

Los tramos están fijados en florines. Al tipo fijo de Afl. 1,79 por dólar estadounidense, los umbrales equivalen a las cifras aproximadas en dólares de la tabla, que sirven de referencia y no son importes legales. Un propietario extranjero que luego pasa a ser residente deja la tasa fija y entra en esta escala; una sociedad titular de una vivienda, nunca.

¿Cuándo entra en el padrón una vivienda nueva, y cuándo puede impugnarse su valor?

Entre un padrón y otro, la ordenanza solo permite cambiar el valor registrado por hechos tasados: una transmisión, una construcción nueva, una ampliación o renovación parcial, una demolición, una destrucción por siniestro, que un inmueble pase a ser gravable o exento, una división o unión, y un cambio de destino. Cuando ocurre alguno, el valor y la liquidación se fijan de nuevo con efecto desde el año fiscal siguiente al del cambio. Quien adquiere un inmueble debe presentar una declaración de este impuesto ante el inspector dentro del mes siguiente a la adquisición, y un propietario debe hacer lo mismo dentro del mes siguiente a cualquier cambio tasado; si una liquidación resulta demasiado baja por no haberse declarado, el inspector puede añadir una multa de hasta el 100 %.

Para un edificio previsto para el Q4 2027, la construcción, la división en derechos de apartamento y la transmisión a cada comprador son hechos de ese tipo, de modo que la primera liquidación que refleje una residencia terminada de YOO Aruba recae en un año fiscal posterior al cambio, en las fechas que fije el inspector. Según el ciclo publicado, 2022 abrió el período quinquenal en curso, lo que sitúa el siguiente entre 2027 y 2031, valorado con datos de los últimos tres meses de 2026.

El plazo para impugnar es estrecho. Un valor solo puede recurrirse el primer año de un período quinquenal o, tras un cambio tasado, el año en que se emite la nueva liquidación, y en ambos casos dentro de los dos meses siguientes a la fecha del aviso. Fuera de esas ventanas el valor se mantiene hasta el siguiente padrón, así que un propietario nuevo debe leer el primer aviso el mismo día en que llegue.

¿Hay alivio del impuesto mientras el condominio está vacío?

Sí, con límites estrictos. Cuando un edificio, o una parte usada por separado como un apartamento, ha permanecido sin uso y sin alquilar durante al menos seis meses consecutivos, a quien estuvo gravado durante todo ese período se le concede la dispensa del impuesto por ese tiempo, pero solo a petición. La solicitud se presenta al inspector a más tardar tres meses después del final del año en que nació el derecho, con una copia del aviso de liquidación, y si el apartamento se valoró junto con otros bienes, el alivio se calcula sobre la parte del valor que le corresponde.

Deben cumplirse ambas condiciones. Una estancia del dueño cuenta como uso y una reserva cuenta como alquiler, de modo que una vivienda ocupada cada invierno o alquilada parte del año no suele superar la prueba de los seis meses. Si un determinado patrón de visitas, o un anuncio que no recibió reservas, da derecho al alivio lo decide el inspector, y esta página no se lo promete a nadie. La ordenanza también concede alivio por el resto del año fiscal cuando un edificio queda destruido total o parcialmente por un siniestro imprevisto, en proporción a la pérdida de valor y pedido dentro de los tres meses siguientes al final de ese año.

¿Cómo tributan en Aruba los alquileres de un propietario no residente?

La ordenanza arubeña del impuesto sobre la renta alcanza a quienes no viven en la isla cuando obtienen ingresos de fuentes arubeñas, y un inmueble situado en Aruba es una de ellas. Lo que se grava es el rendimiento neto: las rentas y demás prestaciones de los inquilinos, menos los gastos de obtener, cobrar y conservar ese ingreso, entre los que la ordenanza enumera los intereses de deudas, el seguro y el mantenimiento del inmueble, los impuestos que pesan sobre él como el impuesto a la propiedad, los gastos de alquiler y los de administración. Una vivienda que sirve al dueño de residencia principal no genera rendimiento gravable, pero el condominio arubeño de un no residente no es esa vivienda.

Las tasas salen de la tabla de la ordenanza. Una deducción exenta de hasta Afl. 30.000 al año, unos US$16.760, se resta para llegar a la renta de tabla, que luego tributa al 10 %, 21 %, 42 % y 52 % por tramos crecientes, con la tasa máxima por encima de Afl. 135.527, unos US$75.713. Los importes pueden indexarse cada año, y el resumen de una firma contable presentado como vigente en enero de 2026 mantiene el mismo umbral de entrada y el mismo tramo superior. Ningún texto consultado para esta página resuelve si esa deducción exenta se aplica completa a un no residente, así que tome la tabla como escala y consulte la deducción con un asesor fiscal arubeño.

Aparte del impuesto sobre la renta, las estancias alquiladas a visitantes soportan la tasa turística del 12,5 % sobre la tarifa de la habitación, según la informan firmas contables locales, y una tasa ambiental de US$3 por habitación ocupada y noche, mientras que las orientaciones publicadas sobre el impuesto al volumen de negocios en los alquileres se contradicen y aquí quedan abiertas. Su país de residencia también puede gravar ese mismo ingreso, cuestión para un asesor de allí.

¿Qué cambia si el condominio se tiene a través de una sociedad?

Tres cosas. El impuesto a la propiedad pasa a ser para siempre la tasa fija del 0,6 %, porque una sociedad nunca es una persona física residente, y la valoración propia de la residencia principal nunca está a su alcance. Desde enero de 2023, según el resumen publicado por una firma contable arubeña, el impuesto de transmisión alcanza no solo la transmisión notarial del título, sino también la de la propiedad económica y la venta de acciones de una sociedad inmobiliaria, con las mismas tasas del 3 % sobre el valor hasta Afl. 250.000 y del 6 % por encima. Una sociedad se considera inmobiliaria cuando al menos el 30 % de sus activos son inmuebles en Aruba y esos inmuebles sirven total o principalmente, es decir en un 70 % o más, para generar, vender o explotar bienes raíces; sus acciones se valoran entonces, como mínimo, por el valor registrado de sus inmuebles arubeños.

Cuando esa transmisión no se hace por escritura notarial, el vendedor debe avisar al inspector fiscal dentro de dos semanas, y un aviso tardío puede acarrear una multa de hasta AWG 100.000 o, si el inmueble vale más, de hasta el 10 % de su valor. Una sociedad puede convenir a un propietario por otros motivos, pero no saca una vivienda de los impuestos a la propiedad de Aruba; defina la estructura con un asesor antes de firmar la escritura, no después.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el impuesto a la propiedad de un condominio vendido a mitad de año en Aruba?

Quien era titular el 1 de enero debe el impuesto de todo ese año. El comprador responde solidariamente por lo impagado del año en curso y del anterior, y por eso el notario retiene del precio los atrasos del vendedor.

¿El condominio arubeño de un no residente se valora por su alquiler o por su valor de mercado?

Por el mayor de los dos: el rendimiento anual multiplicado por 8⅓ si el edificio se terminó después del 1 de marzo de 1977, o el valor de mercado en estado desocupado. Solo la residencia principal del contribuyente se valora únicamente por su valor de mercado.

¿Puedo obtener alivio del impuesto a la propiedad si mi condominio queda vacío en Aruba?

Solo si el apartamento estuvo sin uso y sin alquilar al menos seis meses consecutivos, y solo con una solicitud presentada al inspector dentro de los tres meses siguientes al final del año, con copia del aviso de liquidación. Una estancia del dueño o un alquiler rompen la condición.

¿Pagan los no residentes impuesto sobre la renta en Aruba por sus alquileres?

Sí: el rendimiento neto de un inmueble situado en Aruba es renta de fuente arubeña para un no residente, gravada según una tabla del 10 % al 52 %. Si la deducción exenta de Afl. 30.000 se aplica completa a un no residente no está resuelto; consulte a un asesor fiscal arubeño.