Impôts fonciers à Aruba, lus dans l'ordonnance : comment la taxe d'un appartement est évaluée, fixée et due

L'impôt foncier annuel d'Aruba, la grondbelasting, est dû par la personne qui détient l'appartement au 1er janvier, sur une valeur que l'inspecteur des impôts fixe pour une période de cinq ans, au taux de 0,6 % pour un propriétaire non résident et de 0 % à 0,60 % pour un résident. Cette page dépasse le taux affiché pour suivre la mécanique que pose la Landsverordening grondbelasting elle-même : le calcul de la valeur d'une résidence secondaire, l'entrée d'un logement neuf au rôle, les délais pour contester la valeur, le dégrèvement d'un logement resté vide et l'imposition des loyers d'un non-résident. Elle n'applique rien de tout cela aux prix de YOO Aruba, qui commencent à 443 000 $, car la valeur imposable est le chiffre de l'inspecteur, et non le prix de vente.

Qui doit la taxe foncière à Aruba, et pour quelle année ?

L'ordonnance répond par une date, et non par une vente. La personne qui détient un bien au 1er janvier, en propriété ou au titre d'un autre droit réel comme un bail emphytéotique, est redevable pour toute l'année civile, et le Departamento di Impuesto précise que la règle vaut même si le bien est vendu en cours d'année. Celui qui doit la taxe sur le terrain la doit aussi sur tout ce qui y est construit : pour un droit d'appartement, l'imposition couvre le logement et sa quote-part du sol.

L'imposition est établie une fois pour une période de cinq ans et inscrite dans un rôle, le legger, puis recouvrée chaque année en quatre fractions égales exigibles le dernier jour de chaque trimestre ; aucune fraction n'est exigible moins d'un mois après la date de l'avis d'imposition. Lors d'une mutation, l'ordonnance rend le nouveau propriétaire solidairement tenu de la taxe due sur le bien pour l'année en cours et l'année précédente, et l'administration peut se tourner vers l'acquéreur comme vers la personne encore inscrite au rôle. En pratique, le notaire arubais chargé d'une revente retient sur le prix les arriérés de taxe foncière du vendeur, ce qui protège normalement l'acquéreur ; c'est cette responsabilité légale qui rend la vérification indispensable.

Comment la valeur imposable d'un appartement est-elle calculée ?

Deux méthodes coexistent, et celle qui s'applique dépend de l'usage du logement, non du lieu où vit son propriétaire. Un bien bâti qui sert de résidence principale au contribuable est évalué à sa valeur vénale en l'état inoccupé, c'est-à-dire ce qu'il rapporterait vendu vide. Tout autre bien est évalué sur son rendement : l'ordonnance prend le rendement annuel du bien, le multiplie par 8⅓ pour un bâtiment achevé après le 1er mars 1977, et compare le résultat à la valeur vénale inoccupée ; si le chiffre issu du rendement est le plus bas des deux, c'est la valeur vénale qui s'impose.

Pour un acquéreur étranger de YOO Aruba, c'est la seconde méthode qui compte, car une résidence de vacances, ou un logement confié au programme locatif facultatif, n'est pas la résidence principale du propriétaire. La valeur vénale joue donc le rôle de plancher, et le chiffre issu du rendement ne la dépasse que lorsque le bien rapporte beaucoup au regard de sa valeur. Le texte consulté pour cette page ne précise pas si ce rendement annuel s'entend brut ou net ; cette page ne convertit donc pas le coefficient en taux de rendement, étape qui revient à l'inspecteur et à votre conseiller.

Le calendrier compte aussi. Les travaux de chaque nouveau rôle quinquennal commencent en octobre, avant l'ouverture de la période, et les valeurs reposent sur les données de valeur ou de rendement des trois derniers mois de l'année précédente. La valeur inscrite sert en outre une seconde fois : lors d'une revente, les droits de mutation portent sur le plus élevé du prix et de cette valeur inscrite.

Quel taux de taxe foncière s'applique, tranche par tranche ?

Deux barèmes figurent dans le même article de l'ordonnance. Pour tout contribuable qui n'est pas une personne physique résidente, c'est-à-dire les particuliers non résidents et toutes les sociétés, le taux est fixe : 0,6 % de la valeur totale. Pour les particuliers résidents, le taux dépend de la tranche où tombe la valeur, de 0 % jusqu'à Afl. 120 000 inclus à 0,60 % à partir d'Afl. 750 000. L'article exprime la taxe comme un pourcentage de la valeur totale ; selon sa lettre, une tranche fixe donc un taux unique pour toute la valeur, au lieu de taxer chaque part séparément comme le ferait un barème d'impôt sur le revenu, et c'est l'avis d'imposition qui confirme le calcul.

Les tranches sont fixées en florins. Au taux fixe d'Afl. 1,79 pour un dollar américain, les seuils correspondent aux montants approximatifs en dollars du tableau, donnés pour repère et non comme montants légaux. Un propriétaire étranger qui devient résident passe du taux fixe à ce barème ; une société qui détient un logement, jamais.

Quand un logement neuf entre-t-il au rôle, et quand sa valeur peut-elle être contestée ?

Entre deux rôles, l'ordonnance ne permet de modifier la valeur inscrite qu'en cas d'événements énumérés : une mutation, une construction nouvelle, une extension ou une rénovation partielle, une démolition, une destruction par sinistre, un bien devenant imposable ou exonéré, une division ou une réunion, et un changement d'affectation. Dans ces cas, la valeur et l'imposition sont fixées à nouveau à compter de l'année d'imposition qui suit celle du changement. Quiconque acquiert un bien doit déposer une déclaration de taxe foncière auprès de l'inspecteur dans le mois de l'acquisition, et un propriétaire doit faire de même dans le mois de tout changement énuméré ; si une imposition se révèle trop faible faute de déclaration, l'inspecteur peut y ajouter une amende pouvant atteindre 100 %.

Pour un immeuble prévu au Q4 2027, la construction, la division en droits d'appartement et la mutation au profit de chaque acquéreur sont autant d'événements de ce type : la première imposition qui reflète un logement achevé de YOO Aruba tombe donc sur une année d'imposition postérieure au changement, aux dates que fixe l'inspecteur. Selon le cycle publié, 2022 a ouvert la période quinquennale en cours, ce qui situe la suivante de 2027 à 2031, évaluée sur les données des trois derniers mois de 2026.

Le délai de contestation est étroit. Une valeur ne peut être contestée que la première année d'une période quinquennale ou, après un changement énuméré, l'année où le nouvel avis est émis, et dans les deux cas dans les deux mois suivant la date de l'avis d'imposition. En dehors de ces fenêtres, la valeur tient jusqu'au rôle suivant : un nouveau propriétaire a donc intérêt à lire le premier avis le jour même où il arrive.

Existe-t-il un dégrèvement de taxe foncière quand l'appartement reste vide ?

Oui, dans des limites strictes. Lorsqu'un bâtiment, ou une partie utilisée séparément comme un appartement, est resté à la fois inutilisé et non loué pendant au moins six mois consécutifs, la personne imposée pour toute cette période obtient un dégrèvement pour celle-ci, mais seulement sur demande. La requête est adressée à l'inspecteur au plus tard trois mois après la fin de l'année au cours de laquelle le droit est né, accompagnée d'une copie de l'avis d'imposition ; si l'appartement a été évalué avec d'autres biens, le dégrèvement se calcule sur la part de valeur qui lui revient.

Les deux conditions doivent être réunies. Un séjour du propriétaire vaut utilisation et une réservation vaut location : un logement occupé chaque hiver ou loué une partie de l'année ne remplira donc généralement pas la condition des six mois. Savoir si un rythme de visites donné, ou une annonce restée sans réservation, ouvre droit au dégrèvement relève de la décision de l'inspecteur, et cette page ne le promet à personne. L'ordonnance accorde aussi un dégrèvement pour le reste de l'année d'imposition lorsqu'un bâtiment est détruit en tout ou en partie par un sinistre imprévu, proportionné à la perte de valeur et demandé dans les trois mois suivant la fin de cette année.

Comment les loyers d'un propriétaire non résident sont-ils imposés à Aruba ?

L'ordonnance arubaise sur l'impôt sur le revenu atteint les personnes qui ne vivent pas dans l'île dès lors qu'elles tirent un revenu de sources arubaises, et un bien immobilier situé à Aruba en fait partie. Ce qui est imposé, c'est le rendement net : les loyers et autres prestations des locataires, diminués des frais d'acquisition, d'encaissement et de conservation de ce revenu, que l'ordonnance énumère, notamment les intérêts des dettes, l'assurance et l'entretien du bien, les impôts qui le grèvent comme la taxe foncière, les frais de location et les frais de gestion. Un logement qui sert de résidence principale à son propriétaire ne produit aucun rendement imposable, mais l'appartement arubais d'un non-résident n'est pas ce logement.

Les taux viennent du barème de l'ordonnance. Un abattement pouvant atteindre Afl. 30 000 par an, soit environ US$16 760, est déduit pour obtenir le revenu de barème, ensuite imposé à 10 %, 21 %, 42 % et 52 % par tranches croissantes, le taux maximal s'appliquant au-delà d'Afl. 135 527, soit environ US$75 713. Les montants peuvent être indexés chaque année, et la synthèse d'un cabinet comptable présentée comme à jour en janvier 2026 donne toujours le même seuil d'entrée et la même tranche supérieure. Aucun texte consulté pour cette page ne tranche la question de savoir si l'abattement s'applique en entier à un non-résident : prenez le barème comme échelle et posez la question de l'abattement à un conseiller fiscal arubais.

Indépendamment de l'impôt sur le revenu, les séjours loués à des visiteurs supportent la taxe touristique de 12,5 % sur le prix de la chambre, telle que la rapportent des cabinets comptables locaux, et une taxe environnementale de US$3 par chambre occupée et par nuit, tandis que les indications publiées sur la taxe sur le chiffre d'affaires appliquée aux locations se contredisent et restent ici ouvertes. Votre pays de résidence peut aussi imposer ce même revenu, question à poser à un conseiller sur place.

Qu'est-ce qui change si l'appartement est détenu par une société ?

Trois choses. La taxe foncière devient définitivement le taux fixe de 0,6 %, puisqu'une société n'est jamais une personne physique résidente, et l'évaluation propre à la résidence principale ne lui est jamais ouverte. Depuis janvier 2023, selon la synthèse publiée par un cabinet comptable arubais, les droits de mutation frappent non seulement le transfert notarié de propriété, mais aussi le transfert de la propriété économique et la cession de parts d'une société immobilière, aux mêmes taux de 3 % sur la valeur jusqu'à Afl. 250 000 et de 6 % au-delà. Une société est qualifiée d'immobilière lorsqu'au moins 30 % de ses actifs sont des immeubles situés à Aruba et que ces immeubles servent entièrement ou principalement, soit à 70 % ou plus, à produire, vendre ou exploiter de l'immobilier ; ses parts sont alors évaluées au moins à la valeur inscrite de ses biens arubais.

Lorsqu'une telle cession n'est pas faite par acte notarié, le vendeur doit en informer l'inspecteur des impôts dans les deux semaines, et une déclaration tardive peut entraîner une amende pouvant atteindre AWG 100 000 ou, pour un bien d'une valeur supérieure, 10 % de cette valeur. Une société peut convenir à un propriétaire pour d'autres raisons, mais elle ne soustrait pas un logement aux impôts fonciers d'Aruba : fixez la structure avec un conseiller avant la signature de l'acte, pas après.

Questions fréquentes

Qui paie la taxe foncière d'un appartement vendu en cours d'année à Aruba ?

La personne qui le détenait au 1er janvier doit la taxe de toute l'année. L'acquéreur est solidairement tenu des impayés de l'année en cours et de l'année précédente, ce qui explique que le notaire retienne les arriérés du vendeur sur le prix.

L'appartement arubais d'un non-résident est-il évalué sur son loyer ou sur sa valeur vénale ?

Sur le plus élevé des deux : le rendement annuel multiplié par 8⅓ pour un bâtiment achevé après le 1er mars 1977, ou la valeur vénale en l'état inoccupé. Seule la résidence principale du contribuable est évaluée sur la seule valeur vénale.

Puis-je obtenir un dégrèvement de taxe foncière si mon appartement reste vide à Aruba ?

Seulement si l'appartement est resté inutilisé et non loué pendant au moins six mois consécutifs, et seulement sur requête déposée auprès de l'inspecteur dans les trois mois suivant la fin de l'année, avec une copie de l'avis d'imposition. Un séjour du propriétaire ou une location rompt la condition.

Les non-résidents paient-ils à Aruba l'impôt sur le revenu sur leurs loyers ?

Oui : le rendement net d'un bien situé à Aruba est un revenu de source arubaise pour un non-résident, imposé selon un barème de 10 % à 52 %. Savoir si l'abattement d'Afl. 30 000 s'applique en entier à un non-résident n'est pas tranché ; interrogez un conseiller fiscal arubais.