Impuesto Aruba, côté propriétaire : s'inscrire, déclarer, payer et gérer les taxes mensuelles d'un appartement loué

En papiamento, impuesto veut simplement dire impôt, et le Departamento di Impuesto (DIMP) est l'administration qui l'établit et le perçoit à Aruba. Pour qui possède une résidence sur l'île sans y vivre, les questions portent moins sur les taux que sur le dossier que l'administration tient à votre nom : quand vous devenez contribuable, quel formulaire vous inscrit, de combien de temps vous disposez pour renvoyer une déclaration, ce que coûte un retard, comment payer depuis une banque étrangère et quelles déclarations mensuelles commencent le jour où un visiteur arrive. Cette page y répond à partir des indications publiées par l'administration fiscale elle-même, lues en octobre 2026, pour un acquéreur de YOO Aruba, un immeuble de 26 résidences à Ponton, proposées à partir de 443 000 US$, dont la livraison est prévue au T4 2027. Les taux n'apparaissent que là où un délai ou un formulaire en dépend.

Que signifie impuesto à Aruba, et quels impôts concernent un propriétaire ?

L'administration fiscale d'Aruba porte le mot dans son nom : Departamento di Impuesto, abrégé en DIMP, qui publie ses indications en néerlandais sur impuesto.aw. Chercher impuesto à Aruba mène donc à un seul service, mais à plusieurs impôts distincts, et un propriétaire qui ne vit jamais sur l'île n'en rencontre qu'une poignée. Chacun a son fait générateur, ses formulaires et la personne qui déclare, d'où l'intérêt de les classer selon qui traite réellement avec l'administration.

Deux d'entre eux sont réglés pour vous au moment de l'achat ou de la vente. Les droits de mutation frappent l'acte et, selon les synthèses publiées par des conseils arubais, le notaire les retient et les reverse. Lors d'une revente, le notaire retient aussi sur le prix les arriérés d'impôt foncier du vendeur. Les autres vous reviennent : l'impôt foncier annuel sur le bien, l'impôt sur le revenu sur un éventuel rendement locatif net et, si la résidence est louée à des visiteurs pour de courts séjours, deux taxes par séjour déclarées chaque mois. Le tableau indique qui déclare chacun.

Quand un propriétaire étranger doit-il déposer une déclaration à Aruba ?

La définition du DIMP est brève. Vous êtes contribuable étranger à l'impôt sur le revenu si vous n'avez pas vécu à Aruba pendant l'année mais y aviez une source de revenu, et la première qu'il cite est le revenu d'un bien immobilier situé à Aruba. L'ordonnance sur l'impôt sur le revenu impose cette source sur son rendement net, c'est-à-dire le loyer diminué des frais engagés pour l'obtenir et le conserver, selon le barème qui va de 10 % à 52 %. Une résidence réservée aux vacances du propriétaire et jamais louée ne produit pas de loyer ; savoir si l'administration attend malgré tout un formulaire de ce propriétaire relève d'elle ou d'un conseil, car les indications lues parlent de revenus et de déclarations déjà envoyées.

L'obligation de déclarer n'attend pas d'invitation. L'administration précise qu'un contribuable étranger doit déclarer s'il a reçu un formulaire, ou s'il devrait raisonnablement savoir que l'impôt sur le revenu est dû. Un propriétaire qui commence à louer sans avoir jamais été inscrit remplit le formulaire appelé Opgaaf persoonsgegevens particulieren, puis reçoit ses déclarations par la poste. L'inscription attribue un persoonsnummer, le numéro de sept ou huit chiffres sous lequel le DIMP classe tout ce qui vous concerne et qui figure sur chaque avis d'impôt foncier et d'impôt sur le revenu. Rangez-le avec l'acte : chaque formulaire, paiement et compte en ligne ultérieur en dépend.

De combien de temps dispose-t-on pour renvoyer la déclaration, et que coûte un retard ?

Un contribuable étranger inscrit reçoit automatiquement la déclaration destinée aux contribuables étrangers, qui porte une date. À compter de cette date, vous avez deux mois pour la remettre, avec les pièces justificatives originales, et le DIMP la demande remplie même pour une année sans aucun revenu arubais. La partie 2 des instructions du formulaire indique si un report automatique vous est accordé ; le cas échéant, l'échéance passe à quatre mois après la date officielle d'émission. Ce report est accordé une seule fois, sans demande, et il n'y en a pas de second.

Manquer l'échéance déclenche une suite fixe. Vient d'abord un rappel, qui laisse 10 jours ouvrables à compter de sa propre date pour déclarer. Une déclaration reçue après ce délai entraîne une pénalité de 5 % de l'impôt dû, avec un minimum de Afl. 250, environ 140 US$, et un plafond de Afl. 10 000, environ 5 587 US$. Si aucune déclaration n'arrive, l'inspecteur estime le revenu imposable et établit une imposition sur cette estimation, là encore avec la pénalité. Pour un propriétaire à l'étranger, le risque concret est le courrier : un formulaire envoyé à une ancienne adresse reste un formulaire qui vous a été adressé.

Quelles dates de l'impôt foncier inscrire au calendrier du propriétaire ?

L'impôt foncier suit son propre calendrier, fixé par la Landsverordening grondbelasting et non par la déclaration de revenus. Celui qui détient le bien au 1er janvier doit l'année entière. Quiconque acquiert un bien doit déposer une déclaration d'impôt foncier auprès de l'inspecteur dans le mois qui suit l'acquisition, et la même règle d'un mois s'applique après un changement comme l'achèvement d'un bâtiment neuf. Pour un acquéreur de YOO Aruba, cela compte deux fois : à l'acte, puis lorsque la résidence terminée entre au rôle.

Une fois l'imposition établie, l'impôt de l'année est exigible en quatre parts égales, chacune due le dernier jour d'un trimestre civil, et aucune avant un mois après la date de l'avis. Une réclamation contre la valeur fixée ne peut être déposée que dans les deux mois, et seulement la première année d'une période de cinq ans ou l'année d'une nouvelle imposition. Un non-résident paie 0,6 % de la valeur fixée ; les règles d'évaluation complètes figurent dans le guide distinct de ce site consacré aux impôts fonciers d'Aruba, cette page s'en tient donc aux dates.

Comment un propriétaire à l'étranger paie-t-il le Departamento di Impuesto ?

En règle générale, pas au guichet. Les bureaux du DIMP n'acceptent les paiements qu'en florins arubais et uniquement par carte de débit locale : pas de carte de crédit, ni de devise étrangère comme le dollar américain. Les banques de l'île et la banque en ligne sont les autres voies indiquées. Pour qui n'a pas de compte arubais, reste le virement depuis l'étranger sur l'un des comptes bancaires que publie le DIMP, avec leurs codes SWIFT, en indiquant les références demandées et en payant chaque impôt séparément.

La charge d'un paiement transfrontalier vous incombe. L'administration dit clairement que la somme doit figurer à temps sur son compte, que tout retard, même une panne technique indépendante de votre volonté, est à vos risques, qu'il faut prévoir l'écart de change et que les frais bancaires sont pour vous. L'échéance imprimée sur l'avis est la date à laquelle le DIMP doit avoir reçu l'argent, en général deux mois après l'avis, parfois moins ou plus, et une échéance tombant un week-end ou un jour férié est reportée au jour ouvrable suivant. Quand une déclaration demande un montant perçu en dollars, convertissez-le à Afl. 1,79 par dollar américain et arrondissez au florin entier.

Quelles déclarations mensuelles commencent quand la résidence est louée à des visiteurs ?

Une location de courte durée fait du propriétaire, ou de celui qui gère la location, un exploitant aux yeux de l'administration. Les indications du DIMP sur la bijzondere belasting verblijf, la taxe que ce site appelle ailleurs taxe environnementale, précisent qu'elle vise un appartement ou une maison loués à des touristes, à titre commercial ou privé, quel que soit le nombre de clients. Le client paie Afl. 5,37, soit 3 US$, par chambre occupée et par nuit à l'exploitant, qui la reverse au DIMP. Les mêmes séjours supportent la taxe touristique, que des conseils arubais situent à 12,5 % du prix de l'hébergement. Les clients qui vivent à Aruba et sont inscrits à son registre de la population ne paient ni l'une ni l'autre.

Les deux taxes se déclarent chaque mois, soit douze déclarations par an, déposées et payées vers le milieu du mois suivant aux dates que publie l'administration. L'absence de formulaire n'excuse rien : un exploitant qui n'en reçoit pas doit les demander, et il doit d'abord se signaler au DIMP. Deux règles adoucissent le tout. Lorsque la taxe touristique est due, le revenu tiré de l'hébergement est exonéré des taxes sur le chiffre d'affaires de 7 %, mais pas les ventes aux clients, comme les repas ou les boissons. Et lorsqu'un copropriétaire loue par un contrat avec un tiers, l'administration désigne ce tiers comme redevable de la taxe touristique. Le programme locatif géré par Mastermind Hospitality Group à YOO Aruba est facultatif ; qui déclare dépend de l'organisation de la location, à confirmer par écrit avant la première réservation.

Quelqu'un peut-il traiter avec l'administration à votre place, et que reste-t-il d'ouvert ?

Oui, sur les deux points qui comptent pour un propriétaire à l'étranger. Le DIMP exploite un portail en ligne officiel, BO impuesto ou BOi, ouvert de 07:00 à 23:00 heure d'Aruba, auquel un particulier titulaire d'un persoonsnummer peut s'inscrire, à condition de n'avoir ni entreprise individuelle, ni activité indépendante, ni société. L'administration propose aussi deux formulaires de procuration, Machtiging van particulier aan particulier et Machtiging van particulier aan bedrijf, pour confier vos affaires fiscales à une autre personne ou à un cabinet. Un propriétaire qui loue peut combiner les deux : leur propre accès au portail et un conseil arubais habilité à déclarer.

Certaines questions ne sont tranchées par aucun texte lu pour cette page, et elle ne prétend pas le contraire. Que l'abattement de Afl. 30 000 s'applique en entier aux loyers d'un non-résident reste ouvert, tout comme l'imposition d'une plus-value lors d'une revente. Les indications publiées divergent sur le traitement d'une location plus longue au regard des taxes sur le chiffre d'affaires. Et l'existence d'un impôt arubais sur les successions ou les donations est rapportée dans les deux sens par des sources qui ne sont pas officielles. Ces points relèvent d'un conseil fiscal arubais avant l'acte, avec le persoonsnummer et l'organisation des déclarations décrits plus haut.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le Departamento di Impuesto à Aruba ?

C'est l'administration fiscale d'Aruba, appelée DIMP ; impuesto signifie impôt en papiamento. Elle établit et perçoit l'impôt foncier, l'impôt sur le revenu, les taxes sur le chiffre d'affaires et les taxes sur les courts séjours, et publie ses indications en néerlandais sur impuesto.aw.

Dois-je déposer une déclaration à Aruba si j'y possède un appartement mais vis à l'étranger ?

Si vous tirez un revenu d'un bien situé à Aruba, comme un loyer, vous êtes contribuable étranger et devez déclarer dès réception d'un formulaire ou dès que vous devriez savoir que l'impôt est dû. Une déclaration reçue se renvoie dans les deux mois, même pour une année sans revenu arubais.

Quelle est la pénalité pour une déclaration tardive à Aruba ?

Après un rappel, vous disposez de 10 jours ouvrables ; une déclaration reçue plus tard entraîne 5 % de l'impôt dû, au moins Afl. 250 et au plus Afl. 10 000. Sans aucune déclaration, l'inspecteur estime votre revenu et ajoute la même pénalité.

Peut-on payer les impôts arubais en dollars américains ou par carte de crédit ?

Pas aux bureaux du DIMP, qui n'acceptent que des florins par carte de débit locale. Depuis l'étranger, on vire sur les comptes publiés par l'administration, en payant chaque impôt séparément et en supportant les frais bancaires ; la somme doit arriver avant l'échéance.