Plus-values, droits de mutation et taxe foncière à Aruba : ce qu'un propriétaire étranger paie à YOO Aruba

Aucune source que cette page puisse citer ne tranche la façon dont Aruba impose la plus-value réalisée par un particulier à la vente d'une résidence ; la réponse honnête est donc que la question se pose à un conseiller fiscal arubais avant d'acheter, puis de nouveau avant de vendre. Ce que les sources établissent, c'est le reste du tableau : des droits de mutation à deux paliers payés par l'acheteur, une taxe foncière annuelle de 0,6 % de la valeur évaluée pour les propriétaires non résidents, et aucun régime d'exonération côté acheteur pour un achat résidentiel. Cette page expose ces taux pour un acheteur de YOO Aruba, vendu en dollars US à partir de 443 000 $ US, et n'affirme rien qu'elle ne puisse sourcer.

Aruba impose-t-elle la plus-value lorsque je revends ma résidence ?

Les sources dont cette page est tirée ne tranchent pas. Les commentaires secondaires vont dans les deux sens : selon une lecture, Aruba ne prélève aucun impôt distinct sur la plus-value d'un particulier ; selon une autre, le gain sur un bien qui n'est pas la résidence principale du vendeur est imposé comme un revenu ; et aucun texte primaire réglant la question n'a été localisé. Cette page n'affirme donc aucune des deux positions comme un fait. Pour un acheteur de YOO Aruba, la consigne pratique est simple : demandez par écrit à un conseiller fiscal arubais comment une revente future de la résidence précise serait traitée pour une personne dans votre situation de résidence, puis redemandez-le avant la vente, parce que les règles en vigueur lors d'un achat en 2026 et d'une livraison au quatrième trimestre 2027 ne seront peut-être pas celles en vigueur lors d'une revente des années plus tard.

Cette réserve est la réponse, pas une lacune. Une page qui vous dirait qu'Aruba n'a pas d'impôt sur les plus-values répéterait un côté d'un désaccord comme s'il s'agissait de la loi, et un lecteur qui vendrait sur cette foi pourrait se tromper précisément sur le cas contre lequel la page a été publiée.

Quels sont les droits de mutation à l'achat à Aruba, et qui les paie ?

C'est l'acheteur qui les paie. Les droits de mutation d'Aruba, l'overdrachtsbelasting, se calculent en deux paliers : 3 % sur la part de la valeur jusqu'à Afl. 250 000 inclus, et 6 % sur la part au-delà. Le seuil est fixé en florins arubais ; au taux fixe de 1,79 florin pour un dollar américain, il représente environ 139 665 US$, une approximation pour le lecteur, puisque la loi s'exprime en florins. Les paliers sont entrés en vigueur le 1er janvier 2023 dans le cadre du plan fiscal 2023 du Departamento di Impuesto. Une transmission par succession n'est pas soumise à ces droits.

Ne multipliez pas ces taux par un prix de YOO Aruba sur la foi de cette page. Chaque résidence est vendue en dollars américains, à partir de 443 000 $ US, alors que les droits sont calculés en florins ; le montant réellement dû est arrêté à la clôture, et le chiffre à retenir est celui que le notaire chargé du transfert et le Departamento di Impuesto mettent par écrit, et non un calcul tiré d'une page web. La valeur sur laquelle ils sont calculés, et qui les verse, se confirment chez le notaire pour l'achat concerné.

Qu'est-ce que la taxe foncière annuelle, et diffère-t-elle pour les non-résidents ?

Oui, et la différence tient à la structure du taux plutôt qu'à la taxe elle-même. La taxe foncière d'Aruba, la grondbelasting, est prélevée chaque année sur la valeur évaluée du bien. Pour tout contribuable qui n'est pas une personne physique résidente, c'est-à-dire les particuliers non résidents et toutes les personnes morales, résidentes ou non, le taux est de 0,6 % de la valeur évaluée dans son intégralité. Les particuliers résidents paient au contraire un barème progressif qui commence à 0 % sur la valeur jusqu'à Afl. 120 000 et atteint un taux maximal de 0,60 % à partir de Afl. 750 000. Ce barème vient de la modification de 2018 de l'ordonnance sur la taxe foncière, AB 2018 n° 81, publiée au journal officiel en décembre 2018 et en vigueur depuis 2019 ; l'ordonnance qu'elle modifie date de 1995. Les valeurs évaluées sont fixées pour des périodes de cinq ans.

Deux conséquences en découlent pour un acheteur étranger de YOO Aruba. D'abord, le taux d'un propriétaire non résident est fixe, pas progressif : les 0,6 % s'appliquent à toute la valeur évaluée et non à des tranches. Ensuite, ce taux n'est pas définitif : un acheteur étranger qui devient plus tard résident arubais passe sur le barème progressif. Cette page n'applique le taux à aucun prix de YOO Aruba, parce que la valeur évaluée est le chiffre de l'administration fiscale, révisé selon son cycle de cinq ans, et non un nombre que cette page peut énoncer.

Existe-t-il à Aruba une exonération fiscale pour l'acheteur d'une résidence ?

Pas dans les sources que cette page peut citer. Aruba ne connaît aucun régime d'exonération côté acheteur pour un achat résidentiel : les droits de mutation ci-dessus sont payés intégralement par l'acheteur, et la taxe foncière est prélevée chaque année aux taux indiqués. Les incitations à l'investissement qu'Aruba applique s'adressent aux sociétés et aux projets de réhabilitation admissibles, pas à un particulier qui achète une résidence, et un acheteur de YOO Aruba ne doit présumer qu'aucune d'elles s'applique à un logement. Une annonce qui promet à un condo arubais un congé fiscal décrit quelque chose qu'aucune source citée par cette page ne prévoit.

Pour l'acheteur, la conséquence est une clarté plutôt qu'un coût. Chaque taxe ci-dessus est énoncée avec son taux et son assiette, et rien dans les sources citées par cette page n'offre un moyen de les réduire. Ce qui reste incertain, c'est la question de la plus-value en tête de cette page, et elle relève d'un conseiller.

Dans quelle monnaie ces taxes sont-elles calculées, et la parité fixe compte-t-elle ?

Les taxes sont calculées en florins arubais. Le florin est fixé à 1,79 florin pour un dollar américain depuis 1986, ce qui explique que le seuil des droits de mutation de Afl. 250 000 puisse être cité comme environ 139 665 US$ sans que le chiffre bouge d'une année à l'autre. YOO Aruba est lui-même vendu en dollars américains, à partir de 443 000 $ US pour un Type 2 d'une chambre de 748 pieds carrés, et le programme locatif optionnel exploité par Mastermind Hospitality Group rend ses comptes en dollars américains. L'acheteur paie donc le prix en dollars et est imposé en florins, pour les droits de mutation lors du transfert du titre et pour la taxe foncière chaque année ; la parité fixe maintient stable l'équivalent en dollars des montants en florins, mais cette page laisse tout de même l'arithmétique au notaire et à l'administration fiscale.

Que doit demander un acheteur étranger de YOO Aruba à un conseiller fiscal arubais avant de signer ?

Quatre questions couvrent les vides que cette page laisse ouverts. Comment une revente future de la résidence serait imposée pour une personne dans votre situation de résidence, puisque les sources ici ne tranchent pas. Si vous détiendrez le bien en nom propre ou par une société, parce qu'une société paie la taxe foncière fixe de 0,6 % quel que soit son lieu de résidence. Si vous comptez devenir résident arubais, parce que cela fait passer un particulier du taux fixe au barème progressif. Et comment les revenus du programme locatif optionnel seraient imposés à Aruba et dans votre pays d'origine, ce qui échappe entièrement à cette page et dépend de votre propre situation.

Demandez les réponses par écrit. YOO Aruba est livré au quatrième trimestre 2027 : les règles en vigueur à la clôture ne seront peut-être pas celles d'aujourd'hui, et la version qui compte est celle que votre conseiller confirme à ce moment-là.

Questions fréquentes

Aruba a-t-elle un impôt sur les plus-values immobilières ?

Cette page ne peut pas le dire : les sources qu'elle peut citer ne tranchent pas la façon dont Aruba impose la plus-value d'un particulier sur une résidence, et les commentaires secondaires divergent. Demandez à un conseiller fiscal arubais le traitement de votre cas précis avant d'acheter et avant de vendre.

Qui paie les droits de mutation à Aruba ?

L'acheteur. Le taux est de 3 % sur la part de la valeur jusqu'à Afl. 250 000 inclus, et de 6 % sur la part au-delà, en vigueur depuis janvier 2023. Une transmission par succession n'est pas soumise à ces droits.

Les non-résidents paient-ils plus de taxe foncière à Aruba ?

Les particuliers non résidents et toutes les personnes morales paient un taux fixe de 0,6 % de la valeur évaluée ; les particuliers résidents paient un barème progressif de 0 % à 0,60 % en vertu de la modification de 2018, en vigueur depuis 2019. Un propriétaire étranger qui devient résident passe sur le barème progressif.