Condominios en venta en Aruba: la escritura inscrita detrás de cada anuncio

Busque condominios en venta en Aruba y obtendrá fotografías, una superficie y un precio. Lo que en realidad se le ofrece es un objeto jurídico con una forma precisa en el derecho arubeño - un derecho de apartamento - y casi todo lo que determina cuánto cuesta ser propietario, y qué podrá hacer con la vivienda, está en una escritura inscrita que el anuncio nunca menciona. Esta página la escribe el promotor de un edificio de 26 residencias en Ponton, Oranjestad. Explica qué es ese objeto, qué documentos lo definen y las pocas preguntas que separan dos condominios idénticos en una galería.

¿Qué se vende realmente cuando se anuncia un condominio arubeño?

Un anuncio de condominio en Aruba ofrece un objeto jurídico que tiene nombre propio: un appartementsrecht, un derecho de apartamento. El derecho arubeño es derecho civil de raíz neerlandesa, y el Código Civil de Aruba dedica a estos derechos un título entero de su libro de bienes. El derecho no es una caja con un número de puerta. Es una cuota sobre todo aquello que abarca la división, y esa cuota lleva consigo el uso exclusivo de las partes del edificio destinadas al uso privativo. El corolario es la mitad que los compradores pasan por alto: la estructura, la cubierta, la caja de escaleras, el vestíbulo y los cuartos técnicos no son asunto ajeno. Son en parte suyos, en la proporción que recoja la escritura.

De ahí se siguen dos cosas antes de mirar precio alguno. El derecho nace únicamente cuando la escritura que lo crea se inscribe en el registro público, el Kadaster, por medio de un notario de derecho civil: hasta entonces hay un plano y una intención, no un derecho. Y quien practicó la división no tiene por qué ser dueño del suelo: el titular de un arrendamiento enfitéutico puede dividir un edificio en derechos de apartamento igual que puede hacerlo un propietario. Un derecho de apartamento puede por tanto asentarse sobre suelo en plena propiedad o sobre suelo arrendado a largo plazo al Estado, y ninguna fotografía le dirá jamás cuál de los dos. Esa pregunta se plantea por escrito, y pronto.

La escritura de división responde a lo que el anuncio omite

El instrumento que crea los derechos de apartamento es la akte van splitsing, la escritura de división. Es una escritura notarial, está inscrita y lleva anexo un plano que delimita cada parte de uso privativo. Por estar inscrita se puede obtener, lo que la convierte en el documento más útil que un comprador de condominio en Aruba puede pedir, y en el que casi ningún anuncio se acuerda de ofrecer.

Su reglamento está obligado a resolver justamente aquello que el anuncio deja impreciso. Debe expresar qué deudas y qué gastos corresponden conjuntamente a los propietarios. Debe prever una rendición de cuentas anual y las contribuciones que cada propietario aporta. Debe regular el uso, la gestión y la conservación de las partes que nadie posee en solitario. Debe señalar quién asegura el edificio y frente a qué riesgos. Y debe constituir la asociación de propietarios junto con sus estatutos, que a su vez han de fijar las contribuciones periódicas - al menos anuales - y el número de votos que cada propietario puede emitir. Leída en ese orden, la escritura le dice qué pagará, qué podrá hacer, quién repara qué y cuánto peso tendrá el día en que el edificio no le dé la razón. Una cifra mensual en un anuncio no responde a ninguna de esas preguntas.

Por qué dos condominios de un mismo edificio no soportan los mismos gastos

La regla supletoria del derecho arubeño es que las cuotas nacidas de una división son iguales. Una escritura puede establecer otra proporción, y la mayoría lo hace, pero entonces ha de expresar la base sobre la que descansa esa proporción. Esa sola exigencia explica por qué «¿cuáles son los gastos mensuales?» es una mala primera pregunta. La buena es: ¿sobre qué base se calcula mi cuota y dónde lo dice la escritura?

Este edificio responde por superficie. El cargo de la asociación en YOO Aruba se gira por pie cuadrado de superficie imputable, de modo que una vivienda de un dormitorio de 748 pies cuadrados, una residencia en esquina de 1.155 pies cuadrados y un penthouse de 2.082 pies cuadrados no soportan porciones iguales de la misma cubierta. Formulado así, el cargo sigue a lo que se compró en lugar de contar puertas de entrada. Otros edificios adoptan otras bases, con plena legalidad, y por eso una cifra tomada de un anuncio no enseña nada sobre otro mientras no se sepa qué base la produjo. Comparar dos condominios arubeños solo por su cargo mensual es comparar dos respuestas a dos preguntas distintas.

La asociación de propietarios no es un servicio al que se pueda renunciar

Adquirir un derecho de apartamento le convierte en miembro de la Vereniging van Eigenaars del edificio, su asociación de propietarios, por ministerio de la ley. Nadie se apunta y nadie se da de baja: la pertenencia empieza al adquirir el derecho y termina por ministerio de la ley cuando se deja de ser titular. La asociación es una persona jurídica por derecho propio, gestiona todo lo que no está reservado al uso privativo exclusivo y está obligada a mantener un fondo de reserva para gastos distintos de los ordinarios anuales.

Esa reserva es la parte que conviene mirar con detenimiento. Cubiertas, ascensores, bombas y maquinaria de piscina llegan al final de su vida útil según un calendario que no agrada a nadie, y un edificio cuyos cargos resultan atractivamente bajos es a veces un edificio que no está dotando el fondo. Pregunte cuánto guarda hoy la reserva; pregunte qué mostró la última rendición de cuentas anual; pregunte si se han acordado obras importantes que todavía no se han girado. En YOO Aruba la asociación arrancará con un edificio que nadie ha usado - siete zonas comunes y conserjería las 24 horas, sin pasado detrás - lo que suprime el historial que inspeccionar y convierte las reglas de financiación escritas en los documentos en aquello que hay que leer en su lugar.

Las contribuciones impagadas siguen al apartamento, y una sola hoja lo limita

En una reventa esta es la regla que conviene conocer antes de negociar y no después. El derecho arubeño hace que el adquirente y el anterior propietario respondan solidariamente de las contribuciones vencidas, o aún por vencer, en el ejercicio en curso y en el anterior. Compre sin mirar y asumirá la deuda de otro junto con sus vistas.

La misma ley pone después un techo a esa exposición, y el techo es un documento. El notario debe anexar a la escritura de transmisión una certificación emitida por la junta de la asociación, que exprese lo que el propietario vendedor debe a la asociación el día de la transmisión; el adquirente no responde más allá del importe que esa certificación refleje. La certificación debe indicar además el tamaño del fondo de reserva. Así, dos datos que un comprador necesita con urgencia llegan juntos en una sola hoja, producidos por imperativo legal y no por cortesía - y un vendedor reacio a que se emita pronto le ha informado sin pretenderlo.

Cómo leer un anuncio en preconstrucción, y dónde se sitúa este

Un edificio que todavía no existe puede venderse igualmente en derechos de apartamento. El derecho arubeño permite expresamente una división realizada con vistas a un edificio aún por levantar, y los derechos nacen al inscribirse la escritura, no al fraguar el hormigón. Las preguntas propias de un anuncio en preconstrucción son por tanto documentales - qué entidad contrata, a qué obliga el acuerdo, qué cubre realmente la garantía - y conviven con el impuesto que el comprador debe en la transmisión. Es el overdrachtsbelasting, del 3 % sobre el valor hasta 250.000 florines inclusive y del 6 % por encima, seguido cada año por el grondbelasting, del 0,6 % del valor catastral para un propietario que no sea persona física residente. Aquí los precios se expresan en dólares estadounidenses mientras ambos impuestos se escriben en florines, que el Centrale Bank van Aruba mantiene en 1,79 por dólar desde 1986.

Descrito sin adornos, este es un anuncio más entre los de la isla. YOO Aruba es un edificio boutique en Ponton, Oranjestad: 26 residencias repartidas en cinco plantas residenciales, en cinco tipologías que van de una vivienda de un dormitorio de 748 pies cuadrados a un penthouse de dos dormitorios de 2.082 pies cuadrados, con 811, 1.076 y 1.155 pies cuadrados entre medias, desde 443.000 $, y comprometidas al cuarto trimestre de 2027 en el contrato de compraventa y construcción. Cada superficie citada es el área total, interior más balcones, tal como la recoge la lista de precios del promotor. Las residencias se entregan terminadas y vacías, con una cocina totalmente equipada, bajo una garantía limitada de un año sobre mano de obra y materiales y una garantía de cinco años sobre los elementos estructurales. Eagle Beach queda a 2 millas, 6 minutos en coche. Lo que diga la escritura de división para una residencia concreta es un documento que se lee ante notario, no una línea de un folleto, y ese es el orden correcto.

Preguntas frecuentes

¿Qué se compra exactamente al comprar un condominio en Aruba?

Un derecho de apartamento: una cuota sobre el bien comprendido en la división, que otorga el uso exclusivo de una residencia y de las partes que se le asignan. La estructura, la cubierta, el vestíbulo y los cuartos técnicos vienen con él en la proporción que recoge la escritura de división, y también la pertenencia a la asociación de propietarios del edificio. El derecho existe desde que la escritura notarial se inscribe en el registro público, no cuando se acepta un anuncio.

¿Qué documentos conviene leer antes de hacer una oferta por un condominio arubeño?

Cuatro, y los cuatro se pueden obtener. La escritura de división con su plano, que fija qué es privativo y qué es común. El reglamento y los estatutos de la asociación, que establecen las contribuciones, los votos, el seguro y los deberes de conservación. El asiento registral de la parcela, que revela si el suelo se tiene en plena propiedad o en arrendamiento enfitéutico. Y, en una reventa, la certificación de la junta sobre lo que el vendedor debe el día de la transmisión. Un notario arubeño de derecho civil recupera los documentos inscritos.

¿Puedo heredar las contribuciones impagadas del propietario anterior?

Solo hasta un importe determinado. El derecho arubeño hace responder solidariamente al adquirente y al anterior propietario de las contribuciones vencidas en el ejercicio en curso y en el anterior, y acto seguido acota esa exposición: el notario debe anexar a la escritura de transmisión una certificación de la junta de la asociación que exprese lo que el vendedor debe el día de la transmisión, y el adquirente no responde más allá de lo que ella refleje. Esa misma certificación informa del tamaño del fondo de reserva, razón por la cual merece una segunda lectura.

¿Qué impuestos hay que prever además del precio de un condominio arubeño?

Dos como mínimo. El comprador paga el impuesto de transmisión, el overdrachtsbelasting, del 3 % sobre el valor hasta 250.000 florines inclusive y del 6 % por encima, que un notario arubeño calcula sobre el mayor entre el precio de compra y el valor asignado por la administración tributaria. El impuesto territorial anual, el grondbelasting, se devenga después al 0,6 % del valor catastral para un propietario que no sea persona física residente. Aruba no aplica ninguna exención a favor del comprador de una residencia, así que ninguno de los dos es evitable, y un asesor fiscal arubeño debería confirmar ambos para su situación concreta.