Inmobiliario en Aruba: de qué se compone el panorama inmobiliario de la isla

El inmobiliario de Aruba es un mercado pequeño y de poca altura, con una única cuestión estructural debajo de todo: cómo se tiene el suelo bajo una vivienda. Estamos construyendo 26 residencias en Ponton, Oranjestad, así que esta página está escrita desde ese lado de la mesa: qué tipos de propiedad contiene realmente la isla, qué significan el suelo en propiedad y el arrendamiento largo, qué posee usted cuando posee un apartamento aquí y dónde encaja una residencia en construcción como la nuestra. Es una orientación, no una página de anuncios, y donde una cifra no nos corresponde darla, lo dice.

¿De qué se compone el mercado inmobiliario de Aruba?

El mercado inmobiliario de Aruba se compone de cuatro cosas con las que un comprador extranjero se encontrará de verdad: casas unifamiliares, desde pequeñas casas antiguas de estilo cunucu en el interior hasta villas contemporáneas; apartamentos en copropiedad en edificios bajos y de altura media; apartamentos dentro de complejos turísticos y proyectos con marca hotelera a lo largo de la costa noroeste; y solares edificables sin desarrollar. Hay muy poca construcción en altura en toda la isla y ninguna división entre centro y periferia que descifrar: Aruba es lo bastante pequeña para que la ubicación de una propiedad se mida en minutos y no en regiones. Desde nuestro solar en Ponton, el centro de Oranjestad queda a 5 minutos en coche y 1.3 millas, Eagle Beach a 6 minutos y 2 millas, el aeropuerto a 10 minutos y 2.9 millas y Palm Beach a 12 minutos y 2.7 millas.

Esa escala cambia de qué trata realmente elegir entre tipos de propiedad. Rara vez es una cuestión de en qué extremo de la isla puede permitirse estar; es una cuestión de cómo piensa usar la vivienda y cuánto del trabajo que supone tenerla quiere que un edificio absorba por usted. El marco jurídico es el mismo para las cuatro categorías: Aruba es un país constituyente del Reino de los Países Bajos, su derecho es un derecho civil de raíz neerlandesa y toda transmisión de inmuebles pasa por un notario de derecho civil que actúa como funcionario público y no como abogado de una de las partes. El neerlandés y el papiamento son las lenguas oficiales, el inglés y el español se hablan ampliamente, y las escrituras notariales se redactan normalmente en neerlandés, con el notario repasando el instrumento con el comprador antes de firmar.

Suelo en propiedad y suelo en arrendamiento largo: cómo se tiene el terreno

Aruba tiene el suelo bajo dos formas, y determinar cuál se aplica es lo primero que hay que establecer sobre cualquier propiedad de la isla. El suelo en propiedad, eigendomsgrond, es terreno que se posee sin plazo: el propietario tiene la parcela y lo que se levanta sobre ella, indefinidamente. El suelo en arrendamiento largo, erfpacht, deja al Estado como propietario del terreno y concede un derecho largo y renovable a usarlo y a construir sobre él, a cambio de un canon periódico. Ambos son derechos reales inscritos en el registro público, ambos pueden venderse, hipotecarse y heredarse, y los edificios sobre uno y otro cambian de manos con normalidad. Lo que cambia es lo que hay debajo del edificio y qué obligaciones acompañan a la parcela.

Las condiciones de un arrendamiento largo —cuántos años quedan, cuál es el canon, qué reglas rigen su renovación y su uso— varían de una parcela a otra, y por eso ninguna página debería darle una cifra de ellas, y esta no lo hace. Pregunte por escrito bajo qué forma se tiene una propiedad; si es un arrendamiento largo, pida el plazo restante y las condiciones asociadas; y haga que el notario lea la respuesta en el registro antes de firmar nada. Nuestro propio edificio se levanta sobre parcelas en Kukwisa, Ponton, y el régimen de esas parcelas consta en la escritura y no en nuestra comunicación: es el notario quien lo confirma para la residencia que usted compre. Preferimos remitirle al registro antes que resumírselo.

Qué posee realmente al comprar un apartamento aquí

Un apartamento en un edificio arubano no es simplemente una vivienda con un número de puerta. El título divide el edificio en dos: usted posee su residencia y, con ella, una cuota indivisa de todo lo común: la estructura, la cubierta, el vestíbulo, los pasillos, los cuartos técnicos y las plantas de servicios. Esa cuota lleva aparejado un voto en la comunidad de propietarios y una factura de ella. En nuestro edificio la cuota comunitaria se calcula por pie cuadrado de superficie imputable, de modo que el apartamento de un dormitorio de 748 pies cuadrados soporta una parte menor del mismo edificio que el penthouse de 2,082 pies cuadrados. El principio es proporcional, y conviene entenderlo antes de comparar los gastos corrientes de dos edificios.

La comunidad es también la razón por la que un edificio con servicios funciona. El nuestro cuenta con siete servicios compartidos —piscina en la azotea, gimnasio, piscina de agua fría, sauna, sala de yoga, sala de masaje privada y bar en el vestíbulo— más conserjería 24 horas, y cada uno de ellos existe porque los propietarios lo financian y lo gobiernan en común. Por eso, antes de comprar en cualquier edificio de aquí, lea el reglamento y el presupuesto de la comunidad como leería un contrato de arrendamiento: lo que digan sobre alquiler de corta duración, mascotas, obras y reservas es a lo que usted se compromete. Una cosa que la propiedad no hace, en ningún edificio de la isla: no confiere ningún derecho a vivir en Aruba. Aruba no impone restricciones a la propiedad extranjera de una residencia ni de la cuota que la acompaña, pero un permiso es una solicitud aparte ante las autoridades de inmigración, y comprar en YOO Aruba no avanza nada en ese sentido.

Una obra nueva y una reventa no son la misma compra

La diferencia es estructural antes que financiera. Una reventa es una cosa que existe: puede recorrerla, su estado es el que es, ya hay un valor catastral en la administración tributaria y lo que ha costado mantenerla consta en algún sitio. Una obra nueva es un compromiso: usted contrata una residencia dibujada pero aún no levantada, sobre una memoria de calidades fijada en la firma, y lo que tiene ese día es un documento más la capacidad del promotor de cumplirlo. Ambas son formas ordinarias de comprar una vivienda. Simplemente invitan a preguntas distintas, y en una obra nueva las preguntas giran todas en torno al documento.

Esas preguntas merecen hacerse a cualquiera, también a nosotros. ¿Qué entidad contrata y quién ha diseñado el edificio? ¿Cuándo se entrega, y esa fecha es un compromiso contractual o una aspiración de folleto? ¿Cómo se verifica el avance antes de la entrega? ¿Qué garantía cubre el edificio terminado y qué se entrega exactamente? En el nuestro: la entidad contratante es Golden Kukwisa Tower Properties VBA, el edificio es de MESK Architects con interiores de YOO Studio, y la entrega se compromete en el contrato de venta y construcción para Q4 2027, indicado allí como una estimación sujeta a fuerza mayor. La construcción está prevista en 18 meses y avanza por hitos certificados por el arquitecto. Cada residencia se entrega terminada y vacía con una cocina totalmente equipada —el mobiliario no forma parte del precio— con una garantía limitada de un año en mano de obra y materiales y una garantía de cinco años en los elementos estructurales.

¿En qué moneda vive el inmobiliario de Aruba?

Aquí conviven dos monedas y solo una de ellas se mueve. El florín arubano, AWG, es la moneda local, y el Centrale Bank van Aruba lo mantiene en 1.79 por dólar estadounidense desde 1986: un tipo fijo, no un tipo de mercado. Los importes legales están escritos en florines, y por eso el umbral del impuesto de transferencia se expresa como 250,000 florines y no como una cifra en dólares. Las residencias nuevas dirigidas a compradores internacionales, las nuestras entre ellas, suelen ofrecerse y contratarse en dólares estadounidenses: en YOO Aruba los precios parten de $443,000 USD, y el programa de alquiler opcional informa en la misma moneda.

Estructuralmente, eso significa que la línea de divisa en el registro de riesgos de un comprador está casi vacía mientras el tipo fijo se mantenga. Una compra aquí no arrastra la exposición cambiaria que un mercado de moneda flotante impondría a un comprador en dólares, y una factura fiscal denominada en florines se traduce en una cifra en dólares que no se mueve de un año a otro. Lo que el tipo fijo no hace es dejar quieto todo lo demás. Los costes de construcción, las cuotas comunitarias, la electricidad, el agua y el seguro se mueven cada uno con su propio mercado, y un tipo de cambio estable no es lo mismo que un coste de tenencia estable.

Dónde encaja en ese panorama una residencia en construcción como la nuestra

La nuestra es un punto de ese mapa y no el mapa: un edificio boutique de altura media en un barrio residencial, ni una torre en primera línea ni una casa unifamiliar. Son 26 residencias repartidas en cinco plantas residenciales —una planta jardín más cuatro superiores— en cinco planos que van de 748 pies cuadrados para un dormitorio a 2,082 pies cuadrados para un penthouse de dos dormitorios, y los dos penthouses cuentan cada uno con piscina privada y terraza de barbacoa en una azotea en la sexta planta. Todas las superficies de esta página son superficie total, interior más balcones, exactamente como las cita la lista de precios del promotor; al comparar edificios, compruebe qué base usa el otro, porque una cifra de solo interior y una de superficie total no miden lo mismo.

A quién le conviene es una pregunta más estrecha de lo que parece. No es un hotel y no está sobre la arena: Eagle Beach queda a 6 minutos en coche. Le conviene a un comprador que quiere una vivienda en una parte vivida de Oranjestad con el edificio absorbiendo el mantenimiento, y que quizá quiera que esa vivienda produzca mientras él está en otra parte: existe un programa de alquiler opcional para los propietarios que lo elijan, y el propio análisis del promotor proyecta un ingreso operativo neto del 9-16% del precio de compra según el tipo de unidad, expresado antes del impuesto sobre la renta arubano, el impuesto sobre la tierra, el seguro y el mobiliario. Es una proyección y no una promesa, y un asesor financiero con licencia es la persona indicada para contrastarla con sus propios números.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre suelo en propiedad y suelo en arrendamiento largo en Aruba?

El suelo en propiedad, eigendomsgrond, es terreno que se posee sin plazo, junto con lo que se levanta sobre él. El arrendamiento largo, erfpacht, deja al Estado como propietario del terreno y concede un derecho largo y renovable a usarlo y construir sobre él a cambio de un canon periódico. Ambos son derechos inscritos que pueden venderse, hipotecarse y heredarse. Como el plazo restante y las condiciones difieren de una parcela a otra, pregunte qué forma se aplica a una propiedad concreta y haga que el notario lo lea en el registro antes de firmar.

¿Hay restricciones sobre lo que un comprador extranjero puede tener en Aruba?

Aruba no restringe la propiedad extranjera de inmuebles, y eso vale para una residencia, para la cuota indivisa de elementos comunes que la acompaña y para el suelo. Lo que la propiedad no hace es conceder derecho alguno a vivir en la isla: un permiso es una solicitud aparte ante las autoridades de inmigración, y comprar en YOO Aruba no aporta nada a ella.

¿De qué tamaño son las residencias de YOO Aruba y cómo se mide la superficie?

Cinco planos, de 748 pies cuadrados para un dormitorio hasta 2,082 pies cuadrados para un penthouse de dos dormitorios, en 26 residencias sobre cinco plantas residenciales. Cada cifra es superficie total —interior más balcones— tal como la cita la lista de precios del promotor. Al comparar edificios, compruebe que el otro mide igual, porque una cifra de solo interior y una de superficie total no son comparables.

¿Qué conviene comprobar antes de comprometerse con una propiedad en Aruba?

Cuatro cosas, en este orden: bajo qué forma se tiene el suelo de la parcela y, si es un arrendamiento largo, qué plazo y condiciones quedan; a qué le comprometen el reglamento y el presupuesto de la comunidad de propietarios; si las superficies anunciadas son solo interiores o totales, ya que no son comparables; y, en una obra nueva, qué fecha de entrega figura en el contrato y no en el folleto. Un notario de derecho civil arubano confirma lo primero, y un asesor fiscal arubano su situación tributaria.