Real estate en Aruba: ¿de quién es la escritura y en qué idioma está redactada?

Comprar un inmueble en Aruba termina ante un notario de derecho civil, y el documento que allí se firma es la compra: no el folleto, no la reserva, no la transferencia bancaria. Como la tradición notarial arubana es neerlandesa, ese documento obedece a reglas de forma que un comprador de las Américas no ha visto antes, y la primera es de idioma: en cuál puede redactarse la escritura y qué exige la ley cuando usted no lo lee.

¿Quién transmite realmente un inmueble en Aruba?

Toda transmisión inmobiliaria arubana pasa por un notario de derecho civil, y la ordenanza que rige el oficio es inusualmente clara sobre lo que eso significa. Los notarios son funcionarios públicos y solo ellos pueden autorizar escrituras auténticas para los actos, contratos y disposiciones cuya forma auténtica exijan la ley o los propios interesados. La misma disposición les encarga el resto del trabajo: dejar la fecha del instrumento fuera de discusión, conservar la matriz y expedir las primeras copias, copias certificadas y extractos que circulan después.

Ese último punto sorprende a casi todos los compradores extranjeros. Usted no sale de la notaría con la escritura de su vivienda. La matriz queda en el protocolo del notario; lo que usted tiene es una copia certificada, y es el registro el que acredita el derecho. En Aruba la propiedad surte efecto con la inscripción en el registro público, el Kadaster, y allí compradores extranjeros y locales están en el mismo plano.

Cuántos notarios puede tener la isla también es cuestión de ordenanza y no de mercado: el oficio está limitado a siete como máximo, sus titulares se nombran de por vida por decreto nacional y son relevados honrosamente a los sesenta y cinco años, y ese número puede a su vez modificarse por decreto. Léalo como el techo que fija el texto, no como un recuento de quién ejerce este año. Cuál de ellos redacta su escritura es elección del comprador por costumbre de la isla, no por ley.

¿En qué idioma puede otorgarse una escritura arubana?

Esta es la disposición que conviene conocer antes de encargar nada a nadie. La ordenanza notarial arubana dispone que una escritura puede otorgarse en el idioma que elijan las partes, con una condición: que el notario entienda ese idioma. No es una regla que obligue al neerlandés. El neerlandés es lo que le pondrán delante casi siempre, y detrás de esa costumbre hay una segunda regla: una escritura no puede en ningún caso otorgarse en la lengua vernácula, que en esta isla es el papiamento, y cuando los comparecientes solo entienden esa lengua, la escritura debe otorgarse en neerlandés.

El tercer supuesto es el que un comprador hispanohablante debería leer dos veces. Cuando los comparecientes no entienden ningún idioma salvo uno que el notario desconoce, un traductor jurado transmite su declaración al notario en neerlandés y después les interpreta la escritura de un modo que puedan seguir, y la escritura debe dejar constancia de que esa transmisión y esa interpretación tuvieron lugar. La salvaguarda está escrita en el instrumento y no queda a la buena voluntad de nadie.

La pregunta práctica, por tanto, no es si su escritura estará en español. Es en qué idiomas otorga escrituras el notario al que está a punto de encargar el asunto, y se hace al principio de la relación, no el día señalado. El material de venta, los planos y una lista de precios pueden llegarle en el idioma que quiera el vendedor; la escritura responde a la ordenanza, y solo el notario puede decirle en qué lugar lo deja eso.

Qué ocurre en la mesa de la firma

Una escritura notarial arubana se lee en voz alta, y las firmas se estampan inmediatamente después de esa lectura. La ordenanza permite a las partes abreviarla: si declaran haber tomado conocimiento del contenido y no desear la lectura íntegra, la lectura puede limitarse a los nombres y la residencia del notario, la fecha y el lugar del otorgamiento, los datos de los comparecientes y de las partes, y el cierre. En cualquiera de los dos casos, el cierre de la escritura deja constancia de cuál de las dos lecturas hubo, y también de la firma.

No son minucias de oficina. Incumplir esas reglas de forma hace que el instrumento pierda su autenticidad: deja de satisfacer lo que la ley exige de una escritura notarial. La misma parte de la ordenanza explica por qué una escritura arubana se lee como se lee: las cantidades y las fechas se escriben con letra, y las cifras solo pueden repetirlas o precederlas.

La identidad se trata con el mismo criterio. Los comparecientes deben ser conocidos del notario, o serle dados a conocer por dos testigos, y la escritura dice expresamente que así se hizo. Cuando hay testigos, deben ser mayores de edad, residentes en Aruba, capaces de firmar y capaces de entender el idioma en que se otorga la escritura: la regla de idioma alcanza incluso a quienes están de pie al borde de la sala.

De ahí la advertencia que se desprende del primer párrafo: renunciar a la lectura íntegra es una decisión real, con consecuencias reales, y es peor decisión en un idioma que usted no lee con soltura. Pida el proyecto de escritura con antelación suficiente para que lo lea alguien que actúe por usted, y decida entonces.

Si no puede estar en Aruba ese día

El comprador que no puede estar en Oranjestad el día del otorgamiento puede hacerse representar, y el instrumento también guarda constancia de ello. La ordenanza obliga a que toda escritura indique el nombre, los datos y el domicilio de cualquier persona física o jurídica que comparezca por cuenta de una parte, junto con el fundamento de su facultad, de modo que una compra cerrada por apoderado queda a la vista en la propia escritura y no escondida detrás de ella, y un propietario que relea su copia certificada años después ve quién firmó y con qué título.

Lo que esta página no le dirá es la forma que debe tener esa facultad cuando se otorga fuera de Aruba: si el poder debe ser a su vez notarial, qué legalización o certificación exigirá un notario arubano antes de actuar sobre un documento firmado en el extranjero, y cuánto tiempo añade eso. Para esas respuestas no se consultó ninguna fuente primaria al escribir esta página, y una conjetura no vale nada ante un notario. Plantéeselo por escrito al notario que contrate, al principio de la operación y no al final.

Lo que la cuestión del idioma no cambia

El idioma de la escritura no cambia nada de la aritmética que la rodea. El impuesto de transmisión arubano, el overdrachtsbelasting, tiene dos tramos —3% sobre la parte del valor hasta Afl. 250.000 inclusive, unos 139.665 dólares estadounidenses, y 6% sobre la parte que excede— y se calcula sobre el mayor entre el precio de compra y el valor registrado del inmueble, reteniéndolo el notario en la transmisión. Después, el impuesto anual sobre la tierra, el grondbelasting, es del 0,6% del valor de tasación para todo contribuyente que no sea una persona física residente, categoría en la que queda un propietario extranjero no residente mientras su residencia no cambie.

Tampoco cambia el objeto. Una compra en régimen de condominio crea un derecho de apartamento, nacido de una escritura notarial de división que se inscribe; la escritura es la cosa, y la pregunta por el idioma es en el fondo la pregunta de si usted podrá leer esa cosa. En YOO Aruba ese objeto es una de las 26 residencias de un edificio boutique levantado sobre parcelas de Ponton, de 748 pies cuadrados a 2.082 pies cuadrados, con precios en dólares estadounidenses desde 443.000 $, mientras que cada uno de los impuestos anteriores se calcula en florines arubanos —anclados a Afl. 1,79 por dólar desde 1986— y con entrega en el cuarto trimestre de 2027.

Preguntas frecuentes

¿Puede redactarse mi escritura arubana en español?

Puede otorgarse en el idioma que elijan las partes siempre que el notario entienda ese idioma, que es lo que prevé la ordenanza notarial de la isla. La respuesta depende, pues, del notario y no de su nacionalidad, y la ordenanza nunca permite una escritura en papiamento. Pregunte en qué idiomas otorga escrituras un notario antes de encargarle el asunto.

¿Necesito un intérprete en la notaría?

Si los comparecientes no entienden ningún idioma salvo uno que el notario desconoce, un traductor jurado transmite su declaración al notario en neerlandés y después les interpreta la escritura de un modo que puedan seguir. La escritura debe dejar constancia de ello, así que la protección figura en el propio instrumento y no es un favor.

¿Tienen que leerme la escritura antes de firmarla?

Sí, y las firmas siguen inmediatamente a la lectura, salvo que las partes declaren haber tomado conocimiento del contenido y no desear la lectura íntegra; en ese caso la lectura limitada abarca los datos y la residencia del notario, la fecha y el lugar, los datos de las partes y el cierre. El cierre de la escritura indica cuál de las dos ocurrió.

¿Puede firmar alguien por mí si no estoy en la isla?

Un representante puede comparecer por cuenta de una parte, y la escritura debe nombrarlo, dar sus datos y expresar el fundamento de su facultad. Lo que esta página no indica es la forma que debe tener esa facultad cuando se otorga en el extranjero, ni qué exigirá un notario arubano antes de actuar sobre ella: es una pregunta para el notario, hecha pronto.