¿Cómo compra un extranjero un apartamento en Aruba?

Un comprador extranjero compra un apartamento en Aruba igual que un arubano: no existe ninguna restricción a la propiedad extranjera, el título se transmite a su nombre (o al de una sociedad) ante un notario de derecho civil arubano, y el comprador paga un impuesto de transferencia de dos tramos en el momento de la escritura. En YOO Aruba, un edificio de 26 residencias en Ponton, Oranjestad, ese recorrido va desde una verificación de cumplimiento de los documentos del comprador, pasando por hitos de obra certificados por el arquitecto, hasta una terminación que el promotor se compromete a entregar a más tardar en el cuarto trimestre de 2027.

¿Puede un extranjero ser dueño de un apartamento en Aruba en plena propiedad?

Sí. Aruba no impone ninguna restricción a la propiedad inmobiliaria extranjera, de modo que un comprador que vive en Estados Unidos, Canadá o Europa posee una residencia en YOO Aruba en las mismas condiciones que un isleño: título pleno, inscrito a su propio nombre o a nombre de una sociedad, sin requisito de residencia y sin socio local. La propiedad no depende de ningún visado ni permiso, y tampoco los confiere por sí misma; vivir en la isla más allá de una visita es una solicitud aparte ante DIMAS, el departamento de inmigración de Aruba, sobre la cual el equipo de ventas no asesora.

El instrumento que lo hace posible es el notario de derecho civil arubano, un funcionario público y no el abogado de una de las partes. El notario transmite la escritura libre de hipotecas y gravámenes, inscribe la transferencia y libera el precio de compra al promotor solo cuando esa transmisión se ha completado, de modo que el comprador nunca paga por un título que no haya sido saneado. Para un comprador en el extranjero, los trámites pasan por el notario a distancia, con el equipo de ventas coordinando cada paso por correo electrónico y videollamada; viajar a Oranjestad es una elección, no una condición de la compra.

¿Qué documentos pide el promotor antes de emitir el contrato?

Antes de emitir el contrato de compraventa y construcción, el promotor realiza una verificación de cumplimiento del comprador, y la lista es corta. Una persona física aporta cuatro documentos:

• un pasaporte vigente;
• un comprobante de domicilio con menos de tres meses de antigüedad;
• su última declaración de impuestos en su país de origen;
• un extracto bancario que muestre el origen de los fondos.

Un comprador que compra a través de una sociedad añade los documentos de constitución de la sociedad y los pasaportes de sus directores. La verificación es el propio paso de conocimiento del cliente del promotor: ocurre una sola vez, antes del contrato, y la lista es la misma para cada una de las 26 residencias. No implica ningún permiso arubano, porque es un requisito de compra y no de inmigración, y conviene reunir el expediente pronto, ya que el contrato no puede emitirse hasta que esté completo.

¿Qué impuesto paga el comprador al escriturar en Aruba?

El comprador paga el impuesto de transferencia de Aruba, el overdrachtsbelasting, ante el notario, y es un impuesto de dos tramos y no de tipo único: 3% sobre la parte del valor hasta Afl. 250,000 inclusive, y 6% sobre la parte del valor que supera esa línea. Los tramos están vigentes desde enero de 2023 conforme al plan fiscal del Departamento di Impuesto para ese año. El umbral está fijado en florines; al tipo fijo de 1.79 florines por dólar estadounidense equivale a unos US$139,665, una aproximación solo para orientarse, porque la cifra legal es la expresada en florines. El notario indica el importe exacto para la residencia elegida; esta página da los tipos y se detiene ahí.

No hay nada más que sumar del lado del comprador. Aruba no tiene ninguna ley de incentivos para el comprador ni ningún régimen de alivio para quien compra una vivienda, así que una página que prometiera un ahorro al escriturar estaría describiendo otro país. Lo que el comprador recibe a cambio es una factura corta y legible: un solo impuesto de transferencia, en dos tramos, pagado una vez.

¿Qué paga un propietario cada año después de escriturar?

El impuesto sobre la tierra, el grondbelasting, es el impuesto anual. Para un propietario que no es persona física residente en Aruba — un particular no residente, y cualquier sociedad esté donde esté constituida — el tipo es un 0.6% fijo del valor total evaluado del inmueble, el tipo que recoge la Landsverordening grondbelasting desde que su reforma de 2018 entró en vigor en 2019. El valor evaluado lo fija la administración tributaria por períodos de cinco años en lugar de revisarse cada año, y es a ese valor evaluado, no al precio de compra, al que se aplica el tipo. Un comprador extranjero que más adelante se convierta en residente de Aruba tampoco queda anclado al 0.6%: las personas físicas residentes tributan según una escala progresiva, y el paso de una a otra sigue al cambio de estatus.

Más allá del impuesto sobre la tierra, el propietario asume los gastos de la asociación de propietarios del edificio, que en YOO Aruba se calculan por pie cuadrado de superficie imputable, de modo que un apartamento de un dormitorio de 748 pies cuadrados soporta una parte menor que un penthouse de 2,082 pies cuadrados, además de la electricidad y el agua. Si la ganancia de una reventa posterior tributa en manos de un particular es una pregunta que esta página no responde en ningún sentido: la cuestión no está resuelta en el material detrás de este sitio, y corresponde a un asesor fiscal arubano.

¿Cómo se verifica la obra y cuándo se entrega la residencia?

La obra de YOO Aruba avanza por hitos certificados por el arquitecto del proyecto, desde la cimentación hasta el remate de la estructura de cinco plantas, y cada hito certificado se confirma por escrito a los compradores con informes de avance en foto y vídeo. Los compradores bajo contrato son invitados a inspeccionar su propia residencia dos veces, a mitad de obra y de nuevo antes de la entrega, para que la vivienda terminada la revise quien va a ser su dueño y no solo quienes la construyeron.

El promotor se compromete en su contrato de compraventa y construcción a terminar el edificio a más tardar en el cuarto trimestre de 2027, fecha dada como estimación sujeta a fuerza mayor, y a transmitir el título ante notario dentro de los sesenta días posteriores a la terminación. Cada residencia se entrega terminada y vacía, con cocina totalmente equipada, baños y aire acondicionado; el mobiliario no forma parte del precio, y el paquete opcional Bespoke by YOO es una decisión aparte. Desde la entrega, la vivienda cuenta con una garantía limitada de un año sobre mano de obra y materiales y una garantía de cinco años sobre los elementos estructurales.

1. Elegir una residencia
   Elija una de las 26 residencias de la lista de precios vigente: desde apartamentos de un dormitorio de 748 pies cuadrados hasta un penthouse de 2,082 pies cuadrados, todos en dólares estadounidenses desde $443,000 USD.
2. Verificación de cumplimiento
   Pasaporte, comprobante de domicilio de menos de tres meses, última declaración de impuestos y extracto bancario con el origen de los fondos; una sociedad añade sus documentos de constitución y los pasaportes de sus directores.
3. Contrato de compraventa y construcción
   El promotor emite el contrato, que recoge su compromiso de terminar el edificio a más tardar en el cuarto trimestre de 2027.
4. Obra certificada
   El arquitecto certifica cada hito, desde la cimentación hasta el remate de la estructura; los compradores inspeccionan a mitad de obra y de nuevo antes de la entrega.
5. Notario, impuesto de transferencia y llaves
   Dentro de los sesenta días posteriores a la terminación, el notario de derecho civil arubano transmite el título libre de hipotecas y gravámenes, el comprador paga el impuesto de transferencia de dos tramos y empiezan a correr las garantías.

¿La compra es en dólares estadounidenses, y la moneda importa?

Cada residencia en YOO Aruba se vende en dólares estadounidenses, desde $443,000 USD por un apartamento de un dormitorio, y el programa de alquiler opcional rinde cuentas en USD, así que un comprador norteamericano firma y paga en la moneda que ya tiene. La moneda propia de Aruba es el florín, y las dos no se separan: el Centrale Bank van Aruba mantiene el florín en 1.79 por dólar estadounidense desde 1986. Ese tipo fijo es lo que permite expresar en dólares el umbral del impuesto de transferencia, y es lo que hace que el impuesto sobre la tierra, evaluado en florines, se traduzca en una cifra en dólares que no se mueve con el cambio de un año a otro.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que estar en Aruba para comprar en YOO Aruba?

No. Los trámites pasan por el notario de derecho civil arubano y pueden completarse desde el extranjero, con el equipo de ventas coordinando cada paso por correo electrónico y videollamada. Una visita al solar en Ponton puede organizarse durante un viaje, y los compradores bajo contrato son invitados a inspeccionar su residencia a mitad de obra y antes de la entrega.

¿Puedo comprar una residencia en YOO Aruba a través de una sociedad?

Sí. La sociedad recibe el título a su propio nombre; la verificación de cumplimiento añade entonces los documentos de constitución y los pasaportes de los directores a la lista que se pide a los particulares. Tenga en cuenta que una sociedad nunca es persona física residente a efectos del impuesto sobre la tierra: paga el 0.6% fijo del valor evaluado sea cual sea el estatus de sus socios.

¿Existe algún incentivo fiscal por comprar obra nueva en Aruba?

No. Aruba no tiene ninguna ley de incentivos ni alivio alguno para el comprador de una vivienda; el impuesto de transferencia de dos tramos al escriturar y el impuesto anual sobre la tierra son el cuadro completo, y un asesor fiscal arubano confirma cómo se aplican en su caso.