Cómo comprar una vivienda en Aruba: seis decisiones, tomadas en el orden en que llegan

Casi todo lo que se escribe sobre comprar vivienda en Aruba es una lista de impuestos. Esto es un itinerario. El comprador extranjero se encuentra con el mismo puñado de decisiones y más o menos en el mismo orden — qué tipo de vivienda, qué suelo hay debajo, a qué le obliga el acuerdo firmado, quién redacta la escritura, cómo la firma y qué hace la vivienda mientras él no está — y cada una se resuelve mejor antes de que llegue la siguiente. Estamos construyendo 26 residencias en Ponton, Oranjestad, así que la última parada del camino es la nuestra; todo lo anterior vale para cualquier vivienda de la isla.

Primera decisión: ¿una casa o un apartamento en un edificio?

La primera elección condiciona todas las demás, porque decide qué está comprando realmente. Una casa es un objeto único: el edificio, el suelo que lo sostiene y todo lo que pueda fallar en uno u otro son solo suyos, igual que cada reparación del tejado, la fachada y los cristales. Un apartamento es jurídicamente otra cosa. El código civil de Aruba permite a un propietario, a un titular de arrendamiento largo o a un titular de derecho de superficie dividir un edificio y su suelo en derechos de apartamento, y lo que usted compra es uno de esos derechos: una cuota del conjunto del inmueble que lleva consigo el uso exclusivo de la parte que le corresponde.

Esa cuota viene con vecinos. Todo propietario de apartamento es miembro de la asociación de propietarios del edificio, la Vereniging van Eigenaars, por ministerio de la ley y no por elección; la asociación administra los elementos comunes, mantiene un fondo de reserva para los gastos que exceden lo ordinario de cada año y pide a cada propietario una contribución periódica. Salvo que la escritura de división fije otra proporción, las cuotas que crea son iguales.

Ninguno de los dos caminos está cerrado a un extranjero. En el material en que se basa esta página no se encontró ninguna restricción legal a que los extranjeros sean propietarios de inmuebles en Aruba, y particulares y sociedades con sede en el exterior tienen propiedades aquí con toda normalidad. Lo que ninguno de los dos hace es abrirle la isla: ser propietario de una vivienda en Aruba no da derecho de residencia en la isla, y la residencia es una solicitud aparte, con sus propias reglas.

Segunda decisión: ¿qué suelo hay debajo de la vivienda?

Antes del precio y antes del plano, averigüe cómo se tiene el terreno, porque Aruba conoce dos respuestas y no son intercambiables. La plena propiedad — eigendom — es suelo poseído sin más. El arrendamiento a largo plazo — erfpacht — es suelo cuyo dueño ha concedido un derecho prolongado a usarlo y disponer de él como si fuera suyo: el titular puede construir, hipotecarlo y venderlo, y el derecho pasa a un nuevo titular por el mismo procedimiento notarial que la propiedad, a veces solo con la aprobación previa de quien lo concedió.

Un arrendamiento largo es más sólido de lo que la palabra sugiere. Quien lo concede solo puede ponerle fin por un impago prolongado o por un incumplimiento grave, y al hacerlo debe indemnizar al titular por las construcciones y mejoras hechas en el terreno. Un edificio de apartamentos también puede levantarse sobre suelo arrendado, porque el código civil permite al titular del arrendamiento largo, y no solo al propietario, dividir un edificio en derechos de apartamento.

Lo que ninguna página puede darle es la cifra que importa en una parcela concreta: cuántos años quedan, cuál es el canon, qué aprobación exige una transmisión. Eso consta solo para esa parcela. Así que esta decisión es de procedimiento más que de teoría: pregunte por escrito qué forma se aplica y haga que el notario lea la respuesta en el Kadaster antes de firmar nada que le obligue.

Tercera decisión: lo que se firma primero y los tres días que siguen

En Aruba la compra de un inmueble debe hacerse por escrito, y el código civil es claro sobre lo que ocurre si no: mientras no se cumpla ese requisito y el inmueble no se haya transmitido todavía, cualquiera de las dos partes puede anular la venta. El poder para comprar o vender un inmueble también debe otorgarse por escrito, algo que importa a quien piense hacerse representar más adelante.

Para una vivienda, el código añade una protección que muchos compradores de las Américas no esperan. Cuando el inmueble está destinado a vivienda y el comprador es un particular que no actúa en ejercicio de una actividad profesional, se le debe entregar el acuerdo firmado o una copia, y durante tres días desde esa entrega tiene derecho a resolver la compra — salvo que la transmisión ya se haya producido. Ese derecho no puede excluirse por contrato en perjuicio del comprador, no se aplica a una subasta pública celebrada ante notario y no vuelve a nacer si las mismas partes acuerdan una nueva venta de la misma vivienda dentro de los seis meses siguientes.

La cuestión, por tanto, no es si el plazo existe sino cómo aprovecharlo. Anote la fecha en que le llegó la copia y dedique esos tres días a alguien que actúe por usted y no por el vendedor. Si la regla alcanza a un contrato concreto — un acuerdo sobre plano que combina compraventa y construcción, por ejemplo — es una pregunta para el notario, que conviene hacer antes de firmar y no después.

Cuarta decisión: qué notario, y qué se comprueba antes de la escritura

Toda transmisión de un inmueble en Aruba pasa por un notario de derecho civil y, por costumbre de la isla más que por ley, es el comprador quien lo elige. Conviene elegirlo pronto, porque su trabajo empieza mucho antes de la firma: las consultas a los registros catastral e hipotecario establecen quién es el titular, bajo qué forma de título y qué cargas constan inscritas sobre el inmueble.

La reventa de un apartamento añade un documento que usted debe exigir leer. Comprador y vendedor responden solidariamente de las contribuciones a la asociación vencidas en el ejercicio en curso y en el anterior, así que el notario adjunta a la escritura una declaración de la junta de la asociación con lo que el vendedor debe el día de la transmisión — y su responsabilidad por los atrasos del vendedor no va más allá de lo que muestra esa declaración. La misma declaración indica el importe del fondo de reserva, una cifra que es mejor leer antes de acordar el precio que después.

El notario liquida también el único impuesto que grava la compra en sí. El impuesto de transmisión arubano, el overdrachtsbelasting, corre a cargo del comprador y se aplica en dos tramos — 3% sobre la parte del valor hasta Afl. 250.000 inclusive, unos 139.665 dólares estadounidenses, y 6% sobre la parte que excede — sobre el mayor entre el precio y el valor registrado del inmueble. El notario lo retiene en la transmisión y lo ingresa, y el importe exacto de su compra es el que él indique.

Quinta decisión: en persona o con poder — y el momento en que la vivienda es suya

Lo que de verdad transmite el inmueble es una escritura notarial otorgada entre las partes, seguida de su inscripción en los registros públicos. El código civil hace de ambas mitades una condición, y tanto el comprador como el vendedor pueden presentar la escritura a inscripción. Mientras esa inscripción no conste en el Kadaster, la vivienda todavía no es suya, se haya firmado lo que se haya firmado antes. La escritura debe expresar con exactitud el título de la transmisión y, si alguien comparece como apoderado de una de las partes, debe consignar ese poder con la misma exactitud.

Esa última regla es la que hace viable comprar desde el extranjero. Un no residente no necesita estar en la isla ese día: puede ser representado mediante un poder escrito, y la representación queda a la vista en la propia escritura. Qué forma debe tener ese poder cuando se firma fuera de Aruba, y qué certificación pedirá el notario antes de actuar con él, se acuerda con el notario desde el principio y no la semana de la firma.

Es también el momento de decidir a nombre de quién comprar. Un particular que no reside en Aruba paga el impuesto anual sobre la tierra, el grondbelasting, al 0,6% del valor de tasación; una sociedad paga ese mismo 0,6% sean quienes sean sus socios, mientras que un particular que después pasa a ser residente queda sujeto a una escala progresiva. Puestas una tras otra, las etapas siguen este orden: el acuerdo por escrito, el plazo de tres días, las consultas del notario, el otorgamiento de la escritura con la retención del impuesto y la inscripción, momento en que la vivienda pasa a ser suya.

Sexta decisión: ¿qué hará la vivienda mientras usted no está?

Muchos compradores extranjeros piensan pasar parte del año en Aruba y alquilar la vivienda el resto, y esa intención cambia los gastos corrientes más que la compra. Dos gravámenes alcanzan las estancias cortas en casas y apartamentos privados, no solo en hoteles: una tasa turística del 12,5% sobre el precio del alojamiento y una tasa medioambiental de 3 dólares estadounidenses por habitación ocupada y por noche. Responde el propietario o el operador y, cuando un propietario de apartamento alquila a través de un tercero, la administración tributaria considera responsable a ese tercero, de modo que quién ingresa las tasas depende de cómo se organice el alquiler.

Otras dos preguntas corresponden a un asesor fiscal arubano y no a una página web, incluida esta. El trato que da el impuesto sobre el volumen de negocios a un alquiler no es coherente entre las publicaciones que consultamos y puede depender de cómo se alquile la vivienda. Y si la ganancia de un particular en una reventa posterior tributa no tiene una respuesta establecida en el material de este sitio. Ninguna de las dos es motivo para detenerse; ambas son motivo para preguntar antes de firmar y no después de una primera temporada de alquiler.

Dónde se sitúa YOO Aruba en este camino

Nuestro edificio responde a las primeras decisiones de una manera concreta. Es un edificio de apartamentos — 26 residencias en Ponton, Oranjestad, de 748 pies cuadrados a 2.082 pies cuadrados de superficie total con balcones incluidos, con precios en dólares estadounidenses desde 443.000 $ — así que lo que adquiere el comprador es un derecho de apartamento, con pertenencia automática a la asociación de propietarios. La forma de tenencia de las parcelas consta en la escritura y no en esta página, y el notario que usted elija la confirma para la residencia que compre.

Comprar obra nueva cambia el orden de las etapas, no el destino. El código civil permite dividir un edificio en derechos de apartamento antes de construirlo, y esos derechos nacen cuando se inscribe la escritura de división. La construcción está prevista en 18 meses, con la terminación fijada para el cuarto trimestre de 2027, y cada residencia se entrega terminada y sin amueblar, con una garantía de un año sobre mano de obra y materiales y otra de cinco años sobre los elementos estructurales. Hay un programa de alquiler a disposición de los propietarios que lo deseen y es totalmente opcional; los gravámenes anteriores se aplican a cualquier estancia corta que se alquile, la gestione quien la gestione.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Aruba?

Sí. No se encontró ninguna restricción legal a que los extranjeros sean propietarios de inmuebles en Aruba, y particulares y sociedades con sede en el exterior tienen propiedades aquí. La propiedad se transmite por escritura notarial y surte efecto con la inscripción. No da derecho a vivir en la isla; la residencia es una solicitud aparte.

¿Hay un periodo de desistimiento al comprar una vivienda en Aruba?

El código civil de Aruba concede al particular que compra una vivienda tres días, tras recibir el acuerdo firmado o una copia, para resolver la compra, salvo que la transmisión ya se haya producido. No puede excluirse en perjuicio del comprador. Pregunte al notario si cubre su contrato concreto.

¿Se puede hipotecar y vender una vivienda sobre suelo en arrendamiento largo?

Sí. El arrendamiento a largo plazo, el erfpacht, permite al titular usar el terreno y disponer de él como si fuera propietario, incluso hipotecarlo, y se transmite por el mismo procedimiento notarial que la propiedad, a veces con la aprobación previa de quien lo concedió. Su plazo restante y su canon son propios de la parcela: haga que el notario los lea en el registro.

¿Tengo que estar en Aruba para completar la compra?

No. Una parte puede ser representada en la escritura mediante un poder, que para comprar un inmueble debe otorgarse por escrito, y la escritura consigna ese poder con exactitud. Acuerde pronto con el notario qué forma debe tener un poder firmado en el extranjero y qué certificación necesita.