Comprar una casa en Aruba: las obligaciones del vendedor y las comprobaciones que le tocan a usted

En Aruba una casa se compra como un todo: muros, techo, terreno y cada línea de su título. Nadie comparte con usted las comprobaciones: no hay asociación de propietarios que le informe de lo que el vendedor aún debe, y una reventa rara vez trae la garantía de un constructor. El código civil de Aruba cubre parte de ese vacío haciendo responder al vendedor de ciertas cosas, y es igual de claro sobre lo que deja al comprador. Esta página pone ambas partes una junto a otra. Nosotros construimos 26 residencias en apartamento en Ponton, Oranjestad, no casas; por eso la última sección explica qué cambia un apartamento y qué no.

Una casa es la compra en la que nadie revisa por usted

Comprar un apartamento pone a otros entre usted y una parte del riesgo. Una asociación de propietarios cuida el techo, la fachada y las instalaciones comunes y mantiene una reserva para las reparaciones grandes; un edificio nuevo llega con las garantías de su constructor. Una casa no tiene nada de eso. El terreno, la estructura, los muros perimetrales y todo lo que se añadió con los años pasan a ser suyos de una vez y por completo.

Lo que ofrece a cambio el código civil de Aruba es un reparto claro de obligaciones en el momento de la venta. Algunas cosas debe entregarlas el vendedor, y en parte no puede excluirlas por contrato. Otras corresponden al comprador, y el código lo dice con la misma claridad. Saber qué es de quién decide dónde invierte usted su tiempo antes de firmar. Es también la parte de comprar una casa que menos conocen los compradores de países de derecho anglosajón, porque las reglas están en un código y no solo en el contrato.

Lo que la casa debe permitir, y los defectos que usted podía ver

El código parte de una regla sencilla: lo que se entrega debe corresponder a lo pactado. El comprador puede esperar que la casa tenga las cualidades necesarias para un uso normal, de cuya presencia no tenía motivo para dudar, además de las que exija un uso particular previsto en el contrato. Si compra para alquilar a visitantes, o para añadir una planta más adelante, dígalo en el contrato: una intención que se guardó para sí no es un uso que el contrato previera.

La misma regla contiene el límite que más pesa en la práctica. No podrá quejarse después de una discrepancia que conocía, o que razonablemente podía conocer, cuando se celebró el contrato. Una grieta a la vista, una mancha de humedad en una pared, un techo que nunca pidió ver: cada uno pasa a ser problema suyo con la firma. Ese es el argumento jurídico a favor de una inspección hecha por alguien que trabaje para usted, antes de firmar y no en las semanas entre la firma y la transmisión.

Los permisos forman parte de la misma inspección. El Gobierno de Aruba exige una licencia de construcción antes de iniciar obras de construcción en una vivienda, conforme a la ordenanza de construcción y vivienda de la isla, y distingue entre ampliar una casa, construir junto a ella y reformarla. Con las décadas, las casas suman habitaciones, garajes y terrazas cerradas. Pida por escrito al vendedor la licencia de cada añadido que vea: las búsquedas del notario examinan el título, no la obra, y nadie más lo va a preguntar.

Libre de cargas: la obligación del vendedor y las búsquedas del notario

El vendedor debe transmitir la casa libre de toda carga y restricción especial, salvo las que usted haya aceptado expresamente. El código va además un paso más allá, y ninguna cláusula del contrato puede desactivarlo: el vendedor responde también de las cargas derivadas de hechos que podían inscribirse en los registros públicos pero no estaban inscritos cuando usted firmó. Una hipoteca, un embargo de un acreedor, un derecho de paso por el jardín: si no lo aceptó de forma expresa, entregárselo es un incumplimiento del vendedor, no una desgracia suya.

Buena parte de esto se detecta antes de la escritura. Una notaría arubeña describe su rutina así: una comprobación catastral (si la parcela ha cambiado y si está inscrita a nombre correcto), una búsqueda de hipotecas y embargos, que después hace cancelar para que la casa se transmita libre de ellos, la lectura de la escritura anterior en busca de cláusulas especiales que deban pasar a la suya, y averiguaciones sobre asuntos como los derechos de paso. También examina al vendedor: un divorcio, una quiebra o un fallecimiento en la familia pueden obligar a que firme otra persona.

El registro no puede garantizar que esté completo. Según el código, una servidumbre — la obligación de un terreno de tolerar algo, o de abstenerse de algo, en beneficio de un terreno vecino — puede nacer por prescripción además de por escritura. Así que recorra usted mismo los linderos. Un sendero marcado en el terreno, la tubería de un vecino o una entrada de coches que usan dos casas son preguntas para el vendedor y el notario antes de firmar.

La superficie del anuncio es solo orientativa

El código civil de Aruba contiene una regla que sorprende a quienes comparan viviendas por pie cuadrado: en la compra de un inmueble, la superficie mencionada se presume indicada solo a título orientativo, y el inmueble no tiene que ajustarse a ella. Un anuncio que describe un terreno o una casa por su tamaño lo describe, salvo que se pacte algo más, de forma aproximada.

Esa presunción puede desplazarse, y ahí está lo práctico. Si la superficie forma parte de lo que usted paga — un terreno con espacio para una piscina, una casa lo bastante grande para dividirla —, haga que figure en el contrato como cláusula, medida por alguien a quien usted encargue. Si un documento expresa la superficie en otra unidad, conviértala antes de comparar, y compare lo comparable: una cifra que incluye las terrazas cubiertas y otra que no las incluye son dos mediciones distintas de la misma casa.

Ese último punto nos lo aplicamos a nosotros mismos. Cada superficie de este sitio es la superficie total de una residencia con sus balcones, tal como la da la lista de precios del promotor, y lo indicamos allí donde aparece una superficie.

Las llaves, la escritura y el momento en que el riesgo pasa a ser suyo

La propiedad de una casa solo se transmite cuando se inscribe la escritura notarial. El riesgo puede pasar antes. Según el código, el inmueble corre por cuenta y riesgo del comprador desde la entrega — el momento en que se pone en su posesión —, aunque la propiedad aún no se haya transmitido. Comprador y vendedor pueden acordar que las llaves cambien de manos antes de la escritura, y el notario lo recoge en una cláusula especial; pero una tormenta, un incendio o una tubería reventada en ese intervalo son entonces pérdida suya y no del vendedor. Contrate el seguro desde el día en que recibe las llaves, no desde el día en que se inscribe la escritura.

Las búsquedas llevan tiempo. La notaría citada más arriba calcula en unas seis o siete semanas de media la espera del extracto registral, del valor fijado por la administración tributaria y de la lista de cantidades pendientes antes de poder redactar la escritura de transmisión: es la estimación de una sola notaría, no un plazo legal. Esa lista protege al comprador: según la misma notaría, el notario está legalmente obligado a retener del importe de la venta el impuesto sobre la tierra y el canon de arrendamiento a largo plazo que el vendedor tenga impagados, de modo que los atrasos se saldan con el dinero del vendedor en lugar de quedar ligados a la casa.

El código fija además una regla supletoria para los trámites: salvo pacto en contrario, los gastos de la escritura de compraventa y de la transmisión corren a cargo del comprador. También el impuesto de transmisión, que el notario retiene en la escritura.

Después de mudarse: avise pronto de un vicio, y entonces corre el plazo

Si algo resulta no ajustarse al contrato después de la transmisión, el código le da remedios, pero solo si los ejerce. Cuando lo entregado se queda corto, el comprador puede exigir que se suministre lo que falta o que se repare el defecto, siempre que el vendedor pueda hacerlo razonablemente; cuando la casa soporta una carga que no debería tener, el comprador puede exigir que se levante, con la misma condición.

La condición que decide la mayoría de los casos es el tiempo. Pierde el derecho a alegar una falta de conformidad si no avisa al vendedor en un plazo razonable desde que la descubrió, o desde el momento en que razonablemente debió descubrirla. El código no fija un número de días para una casa, lo que es un motivo para escribir pronto, no para esperar. Si el vendedor describió una cualidad que la casa resulta no tener, o conocía un problema y lo calló, ese plazo razonable corre desde que usted lo descubrió de verdad.

Una vez dado el aviso empieza un segundo plazo: las acciones basadas en el vicio prescriben a los dos años de ese aviso, y el plazo no corre mientras la conducta deliberada del vendedor le impida actuar. Dé el aviso por escrito, guarde una copia fechada y fotografíe lo que encontró. Nada de esto sustituye el consejo de un abogado arubeño ante un conflicto real; describe qué hacer la primera semana para que ese consejo todavía tenga en qué apoyarse.

Dónde se sitúa YOO Aruba: un apartamento, donde parte de esto se comparte

No vendemos casas. YOO Aruba es un edificio de 26 residencias en Ponton, Oranjestad, de 748 pies cuadrados a 2.082 pies cuadrados de superficie total con balcones, con precios en dólares estadounidenses desde 443.000 $. Comprar una es comprar un derecho de apartamento, y eso traslada parte de esta página a otros hombros: el techo, la fachada y las instalaciones comunes las mantiene la asociación de propietarios, y el edificio nuevo está cubierto por las garantías del promotor: un año sobre mano de obra y materiales y cinco años sobre los elementos estructurales.

Otras partes no cambian. El título, las cargas y la capacidad del vendedor para vender los sigue comprobando el notario que usted elija; la regla de que una superficie indicada es solo orientativa sigue aplicándose, y por eso nuestras superficies siempre dicen su base; y un vicio descubierto tras la entrega sigue exigiendo un aviso escrito rápido. La construcción está prevista en 18 meses, con la terminación fijada para el cuarto trimestre de 2027. Si lo que quiere es una casa, las comprobaciones anteriores le corresponden. Si prefiere compartir algunas, pregúntenos qué residencias están disponibles hoy.

Preguntas frecuentes

¿Obliga al vendedor la superficie indicada de una casa en Aruba?

No por defecto. El código civil de Aruba presume que la superficie mencionada en una venta inmobiliaria es solo orientativa, así que el inmueble no tiene que ajustarse a ella. Si la superficie le importa, conviértala en una cláusula expresa del contrato, medida por alguien a quien usted encargue.

¿Qué hago si descubro un vicio después de comprar una casa en Aruba?

Avise al vendedor por escrito en un plazo razonable desde el descubrimiento; esperar demasiado puede costarle el derecho a alegarlo. Las acciones prescriben después a los dos años de ese aviso. Un defecto que conocía, o podía ver razonablemente, al firmar no podrá plantearse más tarde.

¿Quién paga el impuesto sobre la tierra impagado del vendedor cuando se vende una casa?

El vendedor. Según la práctica notarial arubeña, el notario está legalmente obligado a retener del importe de la venta los atrasos del impuesto sobre la tierra y del canon de arrendamiento a largo plazo del vendedor, de modo que se saldan en la transmisión en lugar de pasar al comprador.

¿Necesito licencia para ampliar una casa en Aruba?

Sí. Las obras de construcción en una vivienda requieren una licencia de construcción antes de empezar, conforme a la ordenanza de construcción y vivienda de Aruba. Al comprar, pida por escrito al vendedor la licencia de cada ampliación o habitación añadida; las búsquedas del notario cubren el título, no la construcción.