Immobilier à Aruba : à qui appartient l'acte, et dans quelle langue est-il rédigé ?

Acheter un bien à Aruba se termine devant un notaire de droit civil, et le document signé ce jour-là est l'achat — ni la brochure, ni la réservation, ni le virement. Comme la tradition notariale arubaise est néerlandaise, ce document obéit à des règles de forme qu'un acheteur des Amériques n'a jamais rencontrées, et la première concerne la langue : celle dans laquelle l'acte peut être rédigé, et ce que la loi exige lorsque vous ne la lisez pas.

Qui transmet réellement un bien à Aruba ?

Toute mutation immobilière arubaise passe par un notaire de droit civil, et l'ordonnance qui régit la fonction est d'une clarté inhabituelle sur ce que cela signifie. Les notaires sont des officiers publics et sont seuls habilités à passer des actes authentiques pour les actes, conventions et dispositions dont la loi — ou les intéressés eux-mêmes — exigent la forme authentique. La même disposition leur confie le reste de la mission : rendre la date de l'instrument incontestable, conserver la minute et délivrer les grosses, copies certifiées et extraits qui circulent ensuite.

C'est ce dernier point qui surprend la plupart des acheteurs étrangers. Vous ne ressortez pas de l'étude avec l'acte de votre logement. La minute reste au protocole du notaire ; ce que vous détenez en est une copie certifiée, et c'est le registre qui établit le droit. À Aruba, la propriété prend effet à l'inscription au registre public, le Kadaster, et acheteurs étrangers et locaux y sont sur un pied d'égalité.

Le nombre de notaires que l'île peut compter relève lui aussi de l'ordonnance et non du marché : la fonction est plafonnée à sept au plus, ses titulaires sont nommés à vie par décret national et honorablement déchargés à soixante-cinq ans, et ce nombre peut lui-même être modifié par décret. Lisez-le comme le plafond fixé par le texte, non comme un décompte des études en activité cette année. Lequel d'entre eux dresse votre acte relève du choix de l'acheteur, par usage de l'île plutôt que par la loi.

Dans quelle langue un acte arubais peut-il être passé ?

Voici la disposition qu'il faut connaître avant de mandater qui que ce soit. L'ordonnance notariale arubaise prévoit qu'un acte peut être passé dans la langue choisie par les parties, à une condition : que le notaire comprenne cette langue. Ce n'est pas une règle imposant le néerlandais. Le néerlandais est ce qu'on vous présentera le plus souvent, et une seconde règle se tient derrière cette habitude — un acte ne peut en aucun cas être passé dans la langue vernaculaire, c'est-à-dire ici le papiamento, et lorsque les comparants ne comprennent que celle-ci, l'acte doit être passé en néerlandais.

Le troisième volet est celui qu'un acheteur hispanophone devrait relire. Lorsque les comparants ne comprennent aucune autre langue qu'une langue inconnue du notaire, un traducteur assermenté transmet leur déclaration au notaire en néerlandais, puis leur interprète l'acte d'une manière qu'ils peuvent suivre — et l'acte doit mentionner que cette transmission et cette interprétation ont eu lieu. La garantie est inscrite dans l'instrument plutôt que laissée à la bonne volonté de chacun.

La vraie question n'est donc pas de savoir si votre acte sera en espagnol. Elle est de savoir dans quelles langues le notaire que vous vous apprêtez à mandater accepte de passer un acte, et elle se pose au début de la relation, pas le jour dit. Les documents commerciaux, les plans et une liste de prix peuvent vous parvenir dans la langue que le vendeur veut ; l'acte, lui, répond à l'ordonnance, et seul le notaire peut vous dire ce qu'il en résulte pour vous.

Ce qui se passe au moment de la signature

Un acte notarié arubais est lu à haute voix, et les signatures suivent immédiatement cette lecture. L'ordonnance permet aux parties de l'abréger : si elles déclarent avoir pris connaissance du contenu et ne pas tenir à une lecture intégrale, celle-ci peut se limiter aux prénoms, nom et résidence du notaire, à la date et au lieu de passation, aux éléments d'identité des comparants et des parties, et à la clôture. Dans les deux cas, la clôture de l'acte indique laquelle des deux lectures a eu lieu, ainsi que la signature.

Ce ne sont pas des formalités de greffe. Enfreindre ces règles de forme fait perdre à l'instrument son authenticité : il ne satisfait plus du tout à ce que la loi exige d'un acte notarié. La même partie de l'ordonnance explique pourquoi un acte arubais se lit comme il se lit : les quantités et les dates sont écrites en toutes lettres, les chiffres ne pouvant que les répéter ou les précéder.

L'identité est traitée dans le même esprit. Les comparants doivent être connus du notaire, ou lui être fait connaître par deux témoins, et l'acte mentionne expressément que cela a été fait. Lorsqu'il y a des témoins, ils doivent être majeurs, résidents d'Aruba, capables d'apposer leur signature et de comprendre la langue dans laquelle l'acte est passé — la règle linguistique atteignant jusqu'aux personnes qui se tiennent au bord de la pièce.

D'où l'avertissement qui découle du premier paragraphe : renoncer à la lecture intégrale est un vrai choix, aux vraies conséquences, et c'est un choix moins bon dans une langue que l'on ne lit pas couramment. Demandez le projet d'acte assez tôt pour le faire lire par quelqu'un qui agit pour vous, et décidez à ce moment-là.

Si vous ne pouvez pas être à Aruba ce jour-là

Un acheteur qui ne peut être à Oranjestad au moment de la passation peut se faire représenter, et l'instrument en garde également la trace. L'ordonnance impose à tout acte d'indiquer le nom, les éléments d'identité et l'adresse de toute personne physique ou morale comparaissant pour le compte d'une partie, ainsi que le fondement de son pouvoir — de sorte qu'un achat conclu par mandataire est visible sur l'acte lui-même plutôt que dissimulé derrière lui, et qu'un propriétaire relisant sa copie certifiée des années plus tard voit qui a signé et à quel titre.

Ce que cette page ne vous dira pas, c'est la forme que ce pouvoir doit prendre lorsqu'il est consenti hors d'Aruba : si la procuration doit elle-même être notariée, quelle légalisation ou certification un notaire arubais exigera avant d'agir sur un document signé à l'étranger, et le délai que cela ajoute. Aucune source primaire n'a été consultée pour ces réponses, et une approximation ne vaut rien devant un notaire. Posez la question par écrit au notaire que vous mandatez, au début de l'opération et non à sa fin.

Ce que la question de la langue ne change pas

La langue de l'acte ne change rien aux chiffres qui l'entourent. L'impôt de mutation arubais, l'overdrachtsbelasting, comporte deux taux — 3 % sur la fraction de valeur allant jusqu'à Afl. 250 000 incluse, soit environ 139 665 dollars américains, et 6 % sur la fraction au-delà — appliqués au plus élevé du prix d'achat ou de la valeur enregistrée du bien, et retenus par le notaire lors de la mutation. Ensuite, l'impôt foncier annuel, le grondbelasting, s'élève à 0,6 % de la valeur d'évaluation pour tout contribuable qui n'est pas une personne physique résidente, catégorie dont relève un propriétaire étranger non-résident tant que sa résidence ne change pas.

Elle ne change pas non plus l'objet. Un achat en copropriété fait naître un droit d'appartement, créé par un acte notarié de division qui est inscrit ; l'acte est la chose, et la question de la langue revient à demander si vous serez en mesure de lire cette chose. À YOO Aruba, cet objet est l'une des 26 résidences d'un immeuble-boutique bâti sur des parcelles de Ponton, de 748 pieds carrés à 2 082 pieds carrés, libellées en dollars américains à partir de 443 000 $, tandis que chacun des impôts ci-dessus est calculé en florins arubais — arrimés à Afl. 1,79 pour un dollar depuis 1986 — pour une livraison au T4 2027.

Questions fréquentes

Mon acte arubais peut-il être rédigé en espagnol ?

Il peut être passé dans la langue choisie par les parties dès lors que le notaire comprend cette langue, ce que prévoit l'ordonnance notariale de l'île. La réponse dépend donc du notaire et non de votre nationalité, et l'ordonnance n'autorise jamais un acte en papiamento. Demandez dans quelles langues un notaire accepte de passer un acte avant de le mandater.

Ai-je besoin d'un interprète chez le notaire ?

Si les comparants ne comprennent aucune autre langue qu'une langue inconnue du notaire, un traducteur assermenté transmet leur déclaration au notaire en néerlandais puis leur interprète l'acte d'une manière qu'ils peuvent suivre. L'acte doit en faire mention : la protection figure sur l'instrument lui-même et n'est pas une faveur.

L'acte doit-il être lu avant que je le signe ?

Oui, et les signatures suivent immédiatement la lecture — sauf si les parties déclarent avoir pris connaissance du contenu et ne pas tenir à une lecture intégrale, auquel cas la lecture limitée porte sur l'identité et la résidence du notaire, la date et le lieu, les éléments d'identité des parties et la clôture. La clôture de l'acte précise laquelle des deux a eu lieu.

Quelqu'un peut-il signer à ma place si je ne suis pas sur l'île ?

Un représentant peut comparaître pour le compte d'une partie, et l'acte doit le nommer, indiquer ses éléments d'identité et énoncer le fondement de son pouvoir. Ce que cette page n'indique pas, c'est la forme que ce pouvoir doit prendre lorsqu'il est consenti à l'étranger, ni ce qu'un notaire arubais exigera avant d'agir : posez la question au notaire, tôt.