Comment un acheteur étranger achète-t-il un appartement à Aruba ?

Un acheteur étranger achète un appartement à Aruba exactement comme un Arubais : aucune restriction ne vise la propriété étrangère, le titre est transféré à son nom (ou à celui d'une société) par un notaire de droit civil arubais, et l'acheteur acquitte des droits de mutation à deux paliers lors du transfert. À YOO Aruba, un immeuble de 26 résidences à Ponton, Oranjestad, ce parcours va d'un contrôle de conformité des documents de l'acheteur, en passant par des étapes de chantier certifiées par l'architecte, jusqu'à un achèvement que le promoteur s'engage à livrer au plus tard au T4 2027.

Un étranger peut-il posséder un appartement à Aruba en pleine propriété ?

Oui. Aruba n'impose aucune restriction à la propriété immobilière étrangère : un acheteur vivant aux États-Unis, au Canada ou en Europe détient une résidence YOO Aruba dans les mêmes conditions qu'un habitant de l'île, en pleine propriété, inscrite à son propre nom ou au nom d'une société, sans obligation de résidence ni partenaire local. La propriété ne dépend d'aucun visa ni permis, et n'en confère aucun par elle-même ; vivre sur l'île au-delà d'un séjour relève d'une demande distincte auprès de DIMAS, le service arubais de l'immigration, sur laquelle l'équipe commerciale ne donne pas de conseil.

L'instrument qui rend tout cela possible est le notaire de droit civil arubais, un officier public et non l'avocat d'une des parties. Le notaire transfère l'acte libre d'hypothèques et de charges, enregistre la mutation et ne libère le prix d'achat au promoteur qu'une fois ce transfert accompli : l'acheteur ne paie donc jamais un titre qui n'a pas été apuré. Pour un acheteur à l'étranger, les formalités passent par le notaire à distance, l'équipe commerciale coordonnant chaque étape par courriel et visioconférence ; un voyage à Oranjestad est un choix, pas une condition de l'achat.

Quels documents le promoteur demande-t-il avant d'émettre le contrat ?

Avant l'émission du contrat de vente et de construction, le promoteur procède à un contrôle de conformité de l'acheteur, et la liste est courte. Une personne physique fournit quatre pièces :

• un passeport en cours de validité ;
• un justificatif de domicile de moins de trois mois ;
• sa dernière déclaration de revenus dans son pays d'origine ;
• un relevé bancaire attestant l'origine des fonds.

Un acheteur qui passe par une société ajoute les documents constitutifs de la société ainsi que les passeports de ses administrateurs. Ce contrôle est la propre étape de connaissance du client du promoteur : il a lieu une seule fois, avant le contrat, et la liste est la même pour chacune des 26 résidences. Il n'implique aucun permis arubais, puisqu'il s'agit d'une exigence d'achat et non d'immigration, et il vaut mieux réunir le dossier tôt, car le contrat ne peut être émis tant qu'il n'est pas complet.

Quels droits l'acheteur paie-t-il lors du transfert à Aruba ?

L'acheteur acquitte les droits de mutation arubais, l'overdrachtsbelasting, chez le notaire, et il s'agit d'un impôt à deux paliers plutôt que d'un taux unique : 3 % sur la part de la valeur jusqu'à Afl. 250 000 inclus, et 6 % sur la part de la valeur au-delà de cette limite. Ces paliers sont en vigueur depuis janvier 2023 en vertu du plan fiscal du Departamento di Impuesto pour cette année-là. Le seuil est fixé en florins ; au taux fixe de 1,79 florin pour un dollar américain, il correspond à environ 139 665 $ US, une approximation donnée pour se repérer, le chiffre légal étant celui en florins. Le notaire indique le montant exact pour la résidence choisie ; cette page donne les taux et s'arrête là.

Rien ne s'ajoute du côté de l'acheteur. Aruba n'a aucune loi d'incitation côté acheteur ni aucun régime d'allègement pour l'acquéreur d'un logement, si bien qu'une page promettant une économie au transfert décrirait un autre pays. Ce que l'acheteur obtient à la place, c'est une facture courte et lisible : un seul impôt de mutation, en deux paliers, payé une fois.

Que paie un propriétaire chaque année après le transfert ?

L'impôt foncier, la grondbelasting, est l'impôt annuel. Pour un propriétaire qui n'est pas une personne physique résidente d'Aruba — un particulier non résident, et toute société où qu'elle soit établie — le taux est un taux fixe de 0,6 % de la valeur totale évaluée du bien, le taux que porte la Landsverordening grondbelasting depuis que sa modification de 2018 est entrée en vigueur en 2019. La valeur évaluée est fixée par l'administration fiscale pour des périodes de cinq ans plutôt que revue chaque année, et c'est à cette valeur évaluée, non au prix d'achat, que le taux s'applique. Un acheteur étranger qui devient plus tard résident d'Aruba n'est pas figé à 0,6 % : les personnes physiques résidentes sont imposées selon un barème progressif, et le passage de l'un à l'autre suit le changement de statut.

Au-delà de l'impôt foncier, le propriétaire supporte les charges de copropriété de l'immeuble, qui à YOO Aruba sont calculées par pied carré de surface imputable, de sorte qu'un logement d'une chambre de 748 pieds carrés en porte une part moindre qu'un penthouse de 2 082 pieds carrés, ainsi que l'électricité et l'eau. Quant à savoir si la plus-value d'une revente ultérieure est imposée entre les mains d'un particulier, cette page ne répond ni oui ni non : la question n'est pas tranchée dans les sources derrière ce site, et elle relève d'un conseiller fiscal arubais.

Comment le chantier est-il contrôlé, et quand la résidence est-elle livrée ?

Le chantier de YOO Aruba avance par étapes certifiées par l'architecte du projet, des fondations à l'achèvement du gros œuvre de la structure de cinq étages, et chaque étape certifiée est confirmée par écrit aux acheteurs, avec des rapports d'avancement en photo et en vidéo. Les acheteurs sous contrat sont invités à inspecter leur propre résidence à deux reprises, à mi-chantier puis avant la livraison, afin que le logement fini soit vérifié par la personne qui en sera propriétaire et non seulement par ceux qui l'ont construit.

Le promoteur s'engage dans son contrat de vente et de construction à achever l'immeuble au plus tard au quatrième trimestre 2027, date donnée à titre d'estimation sous réserve de force majeure, et à transférer le titre chez le notaire dans les soixante jours suivant l'achèvement. Chaque résidence est remise finie et vide, avec une cuisine entièrement équipée, des salles de bains et la climatisation ; le mobilier ne fait pas partie du prix, et le pack optionnel Bespoke by YOO est une décision distincte. Dès la remise, le logement bénéficie d'une garantie limitée d'un an sur la main-d'œuvre et les matériaux et d'une garantie de cinq ans sur les éléments structurels.

1. Choisir une résidence
   Choisissez l'une des 26 résidences sur la liste de prix en vigueur — des logements d'une chambre de 748 pieds carrés jusqu'à un penthouse de 2 082 pieds carrés, tous vendus en dollars américains à partir de 443 000 $ US.
2. Contrôle de conformité
   Passeport, justificatif de domicile de moins de trois mois, dernière déclaration de revenus et relevé bancaire attestant l'origine des fonds ; une société ajoute ses documents constitutifs et les passeports de ses administrateurs.
3. Contrat de vente et de construction
   Le promoteur émet le contrat, qui porte son engagement d'achever l'immeuble au plus tard au T4 2027.
4. Chantier certifié
   L'architecte certifie chaque étape, des fondations à l'achèvement du gros œuvre ; les acheteurs inspectent à mi-chantier puis avant la livraison.
5. Notaire, droits de mutation et clés
   Dans les soixante jours suivant l'achèvement, le notaire de droit civil arubais transfère le titre libre d'hypothèques et de charges, l'acheteur acquitte les droits de mutation à deux paliers, et les garanties commencent à courir.

L'achat se fait-il en dollars américains, et la devise compte-t-elle ?

Chaque résidence YOO Aruba est vendue en dollars américains, à partir de 443 000 $ US pour un logement d'une chambre, et le programme locatif optionnel rend ses comptes en USD : un acheteur nord-américain signe et paie dans la devise qu'il détient déjà. La monnaie d'Aruba est le florin, et les deux ne s'éloignent pas l'une de l'autre : la Centrale Bank van Aruba maintient le florin à 1,79 pour un dollar américain depuis 1986. C'est ce taux fixe qui permet d'exprimer le seuil des droits de mutation en dollars, et c'est lui qui fait que l'impôt foncier, évalué en florins, se traduit par un montant en dollars qui ne bouge pas avec le change d'une année à l'autre.

Questions fréquentes

Dois-je être à Aruba pour acheter à YOO Aruba ?

Non. Les formalités passent par le notaire de droit civil arubais et peuvent être accomplies depuis l'étranger, l'équipe commerciale coordonnant chaque étape par courriel et visioconférence. Une visite du site à Ponton peut être organisée lors d'un séjour, et les acheteurs sous contrat sont invités à inspecter leur résidence à mi-chantier et avant la livraison.

Puis-je acheter une résidence YOO Aruba par l'intermédiaire d'une société ?

Oui. La société reçoit le titre à son propre nom ; le contrôle de conformité ajoute alors les documents constitutifs et les passeports des administrateurs à la liste demandée aux particuliers. Notez qu'une société n'est jamais une personne physique résidente au sens de l'impôt foncier : elle paie le taux fixe de 0,6 % de la valeur évaluée quel que soit le statut de ses associés.

Existe-t-il une incitation fiscale pour l'achat d'un logement neuf à Aruba ?

Non. Aruba n'a ni loi d'incitation ni allègement côté acheteur pour l'achat d'un logement ; les droits de mutation à deux paliers au transfert et l'impôt foncier annuel forment le tableau complet, et un conseiller fiscal arubais confirme ce qu'ils représentent dans votre cas.