Acheter une maison à Aruba : les obligations du vendeur et les vérifications qui vous reviennent

À Aruba, une maison s'achète comme un tout : murs, toiture, terrain et chaque ligne de son titre. Personne ne partage les vérifications avec vous : aucune association de copropriétaires ne vous dira ce que le vendeur doit encore, et une revente s'accompagne rarement d'une garantie du constructeur. Le code civil arubais comble une partie de ce vide en rendant le vendeur responsable de certaines choses, et il dit tout aussi clairement ce qu'il laisse à l'acheteur. Cette page met les deux côte à côte. Nous construisons 26 résidences en appartement à Ponton, Oranjestad, et non des maisons ; la dernière partie indique donc ce qu'un appartement change au tableau, et ce qu'il ne change pas.

Une maison, c'est l'achat où personne ne vérifie à votre place

Acheter un appartement place d'autres acteurs entre vous et une partie du risque. Une association de copropriétaires entretient la toiture, la façade et les installations communes et constitue une réserve pour les grosses réparations ; un immeuble neuf arrive avec les garanties de son constructeur. Une maison n'offre rien de tout cela. Le terrain, la structure, les murs de clôture et tout ce qui a été ajouté au fil des ans deviennent les vôtres d'un coup, et entièrement.

Ce que le code civil arubais propose à la place, c'est un partage net des obligations au moment de la vente. Certaines choses, le vendeur doit les fournir, et il ne peut pas toujours s'y soustraire par contrat. D'autres reviennent à l'acheteur, et le code le dit tout aussi nettement. Savoir ce qui relève de chacun décide de l'endroit où vous consacrez votre temps avant de signer. C'est aussi la partie de l'achat d'une maison que les acheteurs venus de pays de common law connaissent le moins, parce que les règles se trouvent dans un code et pas seulement dans le contrat.

Ce que la maison doit permettre — et les défauts que vous pouviez voir

Le code part d'une règle simple : ce qui est remis doit correspondre à ce qui a été convenu. L'acheteur peut attendre de la maison les qualités nécessaires à un usage normal, dont il n'avait aucune raison de douter, ainsi que celles qu'exige un usage particulier prévu au contrat. Si vous achetez pour louer à des visiteurs, ou pour ajouter un étage plus tard, dites-le dans le contrat : une intention gardée pour soi n'est pas un usage que le contrat a prévu.

La même règle porte la limite qui compte le plus en pratique. Vous ne pourrez pas vous plaindre plus tard d'un écart que vous connaissiez, ou que vous pouviez raisonnablement connaître, lors de la conclusion du contrat. Une fissure bien visible, une tache d'humidité sur un mur, une toiture que vous n'avez jamais demandé à voir : chacun devient votre problème à la signature. C'est l'argument juridique en faveur d'une inspection par quelqu'un qui travaille pour vous, menée avant de signer et non dans les semaines qui séparent la signature du transfert.

Les permis relèvent de la même inspection. Le gouvernement d'Aruba exige un permis de construire avant le début de travaux de construction sur un logement, en vertu de l'ordonnance de l'île sur la construction et le logement, et il distingue le fait d'agrandir une maison, de bâtir à côté et de la transformer. Avec les décennies, les maisons gagnent des pièces, des garages et des terrasses fermées. Demandez par écrit au vendeur le permis correspondant à chaque ajout visible : les recherches du notaire portent sur le titre, pas sur la maçonnerie, et personne d'autre ne posera la question.

Libre de charges : l'obligation du vendeur et les recherches du notaire

Le vendeur doit transférer la maison libre de toute charge et restriction particulière, hormis celles que vous avez expressément acceptées. Le code va ensuite plus loin, et aucune clause du contrat ne peut l'écarter : le vendeur répond aussi des charges nées de faits qui pouvaient être inscrits dans les registres publics mais ne l'étaient pas lorsque vous avez signé. Une hypothèque, une saisie d'un créancier, un droit de passage à travers le jardin : si vous ne l'avez pas accepté en toutes lettres, vous le remettre est une défaillance du vendeur, et non un coup du sort pour vous.

Une grande partie de cela est repérée avant l'acte. Une étude notariale arubaise décrit sa routine ainsi : une vérification cadastrale (la parcelle a-t-elle changé, est-elle inscrite au bon nom), une recherche des hypothèques et des saisies, qu'elle fait ensuite radier pour que la maison passe libre de celles-ci, la lecture de l'acte précédent pour repérer les clauses particulières à reprendre dans le vôtre, et des vérifications portant par exemple sur les droits de passage. Elle s'intéresse aussi au vendeur : un divorce, une faillite ou un décès dans la famille peuvent obliger quelqu'un d'autre à signer.

Le registre ne peut pas garantir d'être complet. Selon le code, une servitude — l'obligation pour un terrain de tolérer quelque chose, ou de s'abstenir de quelque chose, au profit d'un terrain voisin — peut naître par prescription aussi bien que par acte. Parcourez donc vous-même les limites du terrain. Un sentier tracé à travers la parcelle, la canalisation d'un voisin ou une allée utilisée par deux maisons sont autant de questions à poser au vendeur et au notaire avant de signer.

La surface annoncée n'est qu'une indication

Le code civil arubais contient une règle qui surprend les acheteurs habitués à comparer les logements au pied carré : dans l'achat d'un bien immobilier, la surface mentionnée est présumée n'être qu'une indication, et le bien n'a pas à y correspondre. Une annonce qui décrit un terrain ou une maison par sa surface le décrit, sauf accord plus précis, de façon approximative.

Cette présomption peut être écartée, et c'est là l'enjeu pratique. Si la surface fait partie de ce que vous payez — un terrain assez grand pour une piscine, une maison assez grande pour être divisée —, faites-la inscrire au contrat comme une clause, mesurée par quelqu'un que vous mandatez. Si un document exprime la surface dans une autre unité, convertissez-la avant de comparer, et comparez ce qui est comparable : un chiffre qui inclut les terrasses couvertes et un autre qui les exclut sont deux mesures différentes de la même maison.

Nous nous appliquons ce dernier point. Chaque surface indiquée sur ce site est la surface totale d'une résidence, balcons compris, telle que la cite la liste de prix du promoteur, et nous le précisons partout où une surface apparaît.

Les clés, l'acte et le moment où le risque devient le vôtre

La propriété d'une maison ne passe qu'à l'inscription de l'acte notarié. Le risque peut passer plus tôt. Selon le code, le bien est aux risques de l'acheteur à partir de la délivrance — le moment où il est mis en votre possession — même si la propriété n'a pas encore été transférée. Acheteur et vendeur peuvent convenir que les clés changent de mains avant l'acte, et le notaire le consigne dans une clause particulière ; mais une tempête, un incendie ou une canalisation qui éclate dans l'intervalle devient alors votre perte et non celle du vendeur. Souscrivez l'assurance dès le jour où vous prenez les clés, pas le jour où l'acte est inscrit.

Les recherches prennent du temps. L'étude notariale citée plus haut estime à environ six à sept semaines en moyenne l'attente de l'extrait du registre, de la valeur retenue par l'administration fiscale et de la liste des sommes dues avant que l'acte de transfert puisse être rédigé — l'estimation d'une seule étude, et non un délai légal. Cette liste protège l'acheteur : selon la même étude, le notaire est légalement tenu de retenir sur le produit de la vente l'impôt foncier et la redevance d'emphytéose impayés du vendeur, de sorte que les arriérés sont réglés avec l'argent du vendeur au lieu de rester attachés à la maison.

Le code fixe aussi une règle par défaut pour les formalités : sauf accord contraire des parties, les frais de l'acte de vente et du transfert sont à la charge de l'acheteur. Il en va de même de l'impôt de mutation, que le notaire retient lors de l'acte.

Après l'emménagement : signalez vite un vice, puis le délai court

Si quelque chose se révèle non conforme au contrat après le transfert, le code vous ouvre des recours, mais seulement si vous les exercez. Lorsque ce qui a été livré est insuffisant, l'acheteur peut exiger que la partie manquante soit fournie ou que le défaut soit réparé, pour autant que le vendeur puisse raisonnablement s'y conformer ; lorsque la maison supporte une charge qu'elle ne devrait pas porter, l'acheteur peut en exiger la levée, à la même condition.

La condition qui tranche la plupart des cas est le délai. Vous perdez le droit d'invoquer un défaut de conformité si vous n'en avertissez pas le vendeur dans un délai raisonnable après l'avoir découvert — ou après le moment où vous auriez raisonnablement dû le découvrir. Le code ne fixe aucun nombre de jours pour une maison, ce qui est une raison d'écrire vite, et non d'attendre. Si le vendeur a décrit une qualité que la maison n'a finalement pas, ou connaissait un problème sans rien dire, ce délai raisonnable court à partir de votre découverte effective.

Une fois l'avis donné, un second délai commence : les actions fondées sur le défaut se prescrivent deux ans après cet avis, et ce délai ne court pas tant que le comportement délibéré du vendeur vous empêche d'agir. Donnez l'avis par écrit, gardez-en une copie datée et photographiez ce que vous avez constaté. Rien de tout cela ne remplace l'avis d'un avocat arubais sur un véritable litige ; cela décrit ce qu'il faut faire la première semaine pour que cet avis ait encore sur quoi s'appuyer.

Où se situe YOO Aruba : un appartement, où une partie de tout cela est partagée

Nous ne vendons pas de maisons. YOO Aruba est un immeuble de 26 résidences à Ponton, Oranjestad, de 748 pieds carrés à 2 082 pieds carrés de surface totale balcons compris, aux prix exprimés en dollars américains à partir de 443 000 $. En acheter une, c'est acheter un droit d'appartement, ce qui fait passer une partie de cette page sur d'autres épaules : la toiture, la façade et les installations communes relèvent de l'entretien de l'association des copropriétaires, et l'immeuble neuf est couvert par les garanties du promoteur — un an sur la main-d'œuvre et les matériaux, cinq ans sur les éléments structurels.

D'autres parties ne bougent pas. Le titre, les charges et la capacité de vendre sont toujours vérifiés par le notaire que vous choisissez ; la règle selon laquelle une surface annoncée n'est qu'une indication s'applique toujours, et c'est pourquoi nos surfaces précisent toujours leur base ; et un vice découvert après la remise des clés appelle toujours un avis écrit rapide. La construction est prévue sur 18 mois, avec un achèvement fixé au T4 2027. Si c'est une maison que vous voulez, les vérifications ci-dessus vous reviennent. Si vous préférez en partager une partie, demandez-nous quelles résidences sont disponibles aujourd'hui.

Questions fréquentes

La surface annoncée d'une maison à Aruba engage-t-elle le vendeur ?

Pas par défaut. Le code civil arubais présume qu'une surface mentionnée dans une vente immobilière n'est qu'une indication ; le bien n'a donc pas à y correspondre. Si la surface compte pour vous, faites-en une clause expresse du contrat, mesurée par quelqu'un que vous mandatez.

Que faire si je découvre un vice après avoir acheté une maison à Aruba ?

Prévenez le vendeur par écrit dans un délai raisonnable après la découverte ; trop attendre peut vous faire perdre le droit de l'invoquer. Les actions se prescrivent ensuite deux ans après cet avis. Un défaut que vous connaissiez, ou pouviez raisonnablement voir, à la signature ne pourra pas être soulevé plus tard.

Qui paie l'impôt foncier impayé du vendeur lors de la vente d'une maison ?

Le vendeur. Selon la pratique notariale arubaise, le notaire est légalement tenu de retenir sur le produit de la vente les arriérés d'impôt foncier et de redevance d'emphytéose du vendeur ; ils sont donc réglés au transfert au lieu d'être reportés sur l'acheteur.

Faut-il un permis pour agrandir une maison à Aruba ?

Oui. Les travaux de construction sur un logement exigent un permis de construire avant leur début, en vertu de l'ordonnance arubaise sur la construction et le logement. À l'achat, demandez par écrit au vendeur le permis de chaque agrandissement ou pièce ajoutée ; les recherches du notaire portent sur le titre, pas sur la construction.