Acheter un logement à Aruba : six décisions, prises dans l'ordre où elles arrivent

La plupart des textes sur l'achat d'un logement à Aruba sont des listes d'impôts. Celui-ci est un itinéraire. L'acheteur étranger rencontre toujours la même poignée de décisions, à peu près dans le même ordre — quel type de logement, quel terrain se trouve dessous, ce qu'engage l'accord signé, qui rédige l'acte, comment il le signe et ce que devient le logement pendant son absence — et chacune se prend mieux avant que la suivante ne se présente. Nous construisons 26 résidences à Ponton, Oranjestad : la dernière étape du parcours est donc la nôtre, et tout ce qui la précède vaut pour n'importe quel logement de l'île.

Première décision : une maison, ou un appartement dans un immeuble ?

Le premier choix conditionne tous les autres, parce qu'il détermine ce que vous achetez réellement. Une maison est un objet unique : le bâtiment, le terrain qui le porte et tout ce qui peut mal tourner avec l'un ou l'autre vous reviennent à vous seul, tout comme chaque réparation de la toiture, de la façade et des vitrages. Un appartement est une tout autre chose sur le plan juridique. Le code civil d'Aruba permet à un propriétaire, à un emphytéote ou au titulaire d'un droit de superficie de diviser un immeuble et son terrain en droits d'appartement, et c'est l'un de ces droits que vous achetez — une quote-part de l'ensemble du bien, assortie de l'usage exclusif de la partie qui vous est attribuée.

Cette quote-part s'accompagne de voisins. Chaque propriétaire d'appartement est membre de l'association des copropriétaires de l'immeuble, la Vereniging van Eigenaars, de plein droit et non par choix ; l'association gère les parties communes, constitue un fonds de réserve pour les dépenses qui sortent de l'ordinaire annuel et appelle auprès de chaque propriétaire une contribution périodique. Sauf si l'acte de division fixe une autre répartition, les quotes-parts qu'il crée sont égales.

Aucune de ces deux voies n'est fermée à un étranger. Aucune restriction légale à la propriété immobilière des étrangers à Aruba n'a été trouvée dans la documentation sur laquelle repose cette page, et des particuliers comme des sociétés établis à l'étranger y détiennent couramment des biens. Ce qu'aucune des deux ne fait, c'est vous ouvrir l'île : posséder un logement à Aruba ne confère aucun droit de séjour sur l'île, et le séjour relève d'une demande distincte, soumise à ses propres règles.

Deuxième décision : quel terrain se trouve sous le logement ?

Avant le prix, avant le plan, établissez comment le terrain est détenu, car Aruba connaît deux réponses et elles ne sont pas interchangeables. La pleine propriété — eigendom — est un terrain possédé sans limite. Le bail emphytéotique — erfpacht — est un terrain dont le propriétaire a concédé un droit long d'en user et d'en disposer comme s'il était le vôtre : le titulaire peut y construire, l'hypothéquer et le vendre, et le droit passe à un nouveau titulaire par la même procédure notariale qu'une propriété, parfois seulement avec l'accord préalable du concédant.

Un bail emphytéotique est plus solide que le mot ne le laisse croire. Le concédant ne peut y mettre fin que pour un défaut de paiement prolongé ou un manquement grave, et doit alors indemniser le titulaire pour les constructions et améliorations réalisées sur le terrain. Un immeuble d'appartements peut lui aussi reposer sur un terrain en bail, puisque le code civil permet à l'emphytéote, et pas seulement au propriétaire, de diviser un immeuble en droits d'appartement.

Ce qu'aucune page ne peut vous donner, c'est le chiffre qui compte pour une parcelle précise — combien d'années restent à courir, quelle est la redevance, quel accord exige un transfert. Ces éléments sont inscrits pour cette seule parcelle. La décision est donc d'ordre pratique plutôt que théorique : demandez par écrit quelle forme s'applique, et faites lire la réponse au Kadaster par le notaire avant de signer quoi que ce soit qui vous engage.

Troisième décision : ce que vous signez d'abord, et les trois jours qui suivent

À Aruba, l'achat d'un bien immobilier doit être conclu par écrit, et le code civil dit clairement ce qui se passe sinon : tant que cette exigence n'est pas remplie et que le bien n'a pas encore été transféré, la vente peut être annulée par l'une ou l'autre partie. Une procuration pour acheter ou vendre un bien immobilier doit elle aussi être donnée par écrit — ce qui compte pour quiconque prévoit de se faire représenter plus tard.

Pour un logement, le code ajoute une protection à laquelle beaucoup d'acheteurs venus des Amériques ne s'attendent pas. Lorsque le bien est destiné à l'habitation et que l'acheteur est un particulier qui n'agit pas dans le cadre d'une activité professionnelle, l'accord signé ou une copie doit lui être remis, et pendant trois jours après cette remise il a le droit de résoudre l'achat — sauf si le transfert a déjà eu lieu. Ce droit ne peut pas être écarté par contrat au détriment de l'acheteur, il ne s'applique pas à une vente publique aux enchères devant notaire, et il ne renaît pas si les mêmes parties concluent une nouvelle vente du même logement dans les six mois.

La question n'est donc pas de savoir si ce délai existe, mais comment l'utiliser. Notez la date à laquelle la copie vous est parvenue, et passez ces trois jours avec quelqu'un qui agit pour vous et non pour le vendeur. Savoir si la règle s'étend à un contrat donné — un accord sur plan qui combine vente et construction, par exemple — est une question à poser au notaire avant de signer, et non après.

Quatrième décision : quel notaire, et ce qui est vérifié avant l'acte

Tout transfert d'un bien immobilier à Aruba passe par un notaire de droit civil, et, selon l'usage de l'île plutôt qu'en vertu de la loi, c'est l'acheteur qui le choisit. Mieux vaut le choisir tôt, car son travail commence bien avant la signature : les recherches aux registres cadastral et hypothécaire établissent qui détient le bien, sous quelle forme de titre, et ce qui est inscrit à sa charge.

La revente d'un appartement ajoute un document que vous devez exiger de lire. Acheteur et vendeur répondent solidairement des contributions à l'association échues au cours de l'exercice en cours et de l'exercice précédent ; le notaire joint donc à l'acte une déclaration du conseil de l'association indiquant ce que doit le vendeur au jour du transfert — et votre responsabilité pour les arriérés du vendeur ne va pas au-delà de ce que montre cette déclaration. La même déclaration indique le montant du fonds de réserve, un chiffre qu'il vaut mieux lire avant que le prix ne soit convenu qu'après.

Le notaire règle aussi le seul impôt perçu sur l'achat lui-même. L'impôt de mutation arubais, l'overdrachtsbelasting, est à la charge de l'acheteur et s'applique en deux tranches — 3 % sur la fraction de valeur allant jusqu'à Afl. 250 000 incluse, soit environ 139 665 dollars américains, et 6 % sur la fraction au-delà — sur le plus élevé du prix ou de la valeur enregistrée du bien. Le notaire le retient lors du transfert et le reverse, et le montant exact pour votre achat est celui qu'il indique.

Cinquième décision : présent à la signature ou représenté — et le moment où le logement est à vous

Ce qui transfère réellement le bien, c'est un acte notarié établi entre les parties, suivi de son inscription aux registres publics. Le code civil fait des deux volets une condition, et l'acheteur comme le vendeur peut présenter l'acte à l'inscription. Tant que cette inscription n'est pas faite au Kadaster, le logement n'est pas encore le vôtre, quoi qu'on ait signé auparavant. L'acte doit mentionner avec précision le titre du transfert et, si quelqu'un comparaît comme mandataire de l'une des parties, il doit aussi énoncer ce pouvoir avec précision.

C'est cette dernière règle qui rend l'achat à distance praticable. Un non-résident n'a pas besoin d'être sur l'île le jour venu : il peut être représenté en vertu d'une procuration écrite, et cette représentation apparaît dans l'acte lui-même. La forme que doit prendre cette procuration lorsqu'elle est signée hors d'Aruba, et la certification que le notaire exigera avant d'agir sur cette base, se règlent avec lui dès le départ, et non la semaine de la signature.

C'est aussi le moment de décider au nom de qui acheter. Un particulier qui ne réside pas à Aruba paie l'impôt foncier annuel, le grondbelasting, au taux de 0,6 % de la valeur d'évaluation ; une société paie les mêmes 0,6 % quels que soient ses associés, alors qu'un particulier qui devient résident passe ensuite à un barème progressif. Mises bout à bout, les étapes se suivent dans cet ordre : l'accord écrit, le délai de trois jours, les recherches du notaire, la signature de l'acte avec retenue de l'impôt, puis l'inscription — moment où le logement devient le vôtre.

Sixième décision : que fera le logement pendant votre absence ?

Bien des acheteurs étrangers comptent passer une partie de l'année à Aruba et louer le logement le reste du temps, et cette intention pèse davantage sur les frais courants que sur l'achat. Deux prélèvements touchent les courts séjours dans les maisons et appartements privés, et pas seulement dans les hôtels : une taxe touristique de 12,5 % sur le prix de l'hébergement, et une taxe environnementale de 3 dollars américains par chambre occupée et par nuit. Le propriétaire ou l'exploitant en est redevable et, lorsqu'un propriétaire d'appartement loue par l'intermédiaire d'un tiers, l'administration fiscale désigne ce tiers comme redevable — qui les reverse dépend donc de l'organisation de la location.

Deux autres questions relèvent d'un conseiller fiscal arubais plutôt que d'une page web, celle-ci comprise. Le traitement d'une location au regard de la taxe sur le chiffre d'affaires n'est pas cohérent d'une publication à l'autre parmi celles que nous avons lues, et peut dépendre de la manière dont le logement est loué. Et la question de savoir si la plus-value d'un particulier lors d'une revente ultérieure est imposée n'a pas de réponse établie dans la documentation de ce site. Aucune des deux n'est une raison de renoncer ; toutes deux sont des raisons de poser la question avant de signer plutôt qu'après une première saison de location.

Où se situe YOO Aruba sur ce parcours

Notre immeuble répond d'une manière précise aux premières décisions. C'est un immeuble d'appartements — 26 résidences à Ponton, Oranjestad, de 748 pieds carrés à 2 082 pieds carrés de surface totale balcons compris, proposées en dollars américains à partir de 443 000 $ — si bien que l'acheteur acquiert un droit d'appartement, avec adhésion automatique à l'association des copropriétaires. La forme de tenure sous laquelle les parcelles sont détenues figure dans l'acte et non sur cette page, et le notaire que vous choisissez la confirme pour la résidence que vous achetez.

Acheter dans le neuf modifie l'ordre des étapes plutôt que leur aboutissement. Le code civil permet de diviser un immeuble en droits d'appartement avant sa construction, et ces droits naissent à l'inscription de l'acte de division. La construction est prévue sur 18 mois, avec un achèvement fixé au T4 2027, et chaque résidence est livrée finie et non meublée, avec une garantie d'un an sur la main-d'œuvre et les matériaux et une garantie de cinq ans sur les éléments structurels. Un programme de location est proposé aux propriétaires qui le souhaitent et reste entièrement facultatif ; les prélèvements ci-dessus s'appliquent à tout court séjour loué, quel qu'en soit le gestionnaire.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un logement à Aruba ?

Oui. Aucune restriction légale à la propriété immobilière des étrangers à Aruba n'a été trouvée, et des particuliers comme des sociétés établis à l'étranger y détiennent des biens. La propriété se transmet par acte notarié et prend effet à l'inscription. Elle ne donne aucun droit de vivre sur l'île ; le séjour fait l'objet d'une demande distincte.

Existe-t-il un délai de rétractation pour l'achat d'un logement à Aruba ?

Le code civil d'Aruba accorde au particulier qui achète un logement trois jours, après la remise de l'accord signé ou d'une copie, pour résoudre l'achat, sauf si le transfert a déjà eu lieu. Ce droit ne peut pas être écarté au détriment de l'acheteur. Demandez au notaire s'il couvre votre contrat.

Un logement sur un terrain en bail emphytéotique peut-il être hypothéqué et vendu ?

Oui. Le bail emphytéotique, l'erfpacht, permet au titulaire d'user du terrain et d'en disposer comme un propriétaire, y compris de l'hypothéquer, et il se transmet par la même procédure notariale qu'une propriété, parfois avec l'accord préalable du concédant. Sa durée restante et sa redevance sont propres à la parcelle : faites-les lire au registre par le notaire.

Dois-je être à Aruba pour finaliser l'achat ?

Non. Une partie peut être représentée à l'acte en vertu d'une procuration, qui doit être donnée par écrit pour l'achat d'un bien immobilier, et l'acte énonce ce pouvoir avec précision. Convenez tôt avec le notaire de la forme que doit prendre une procuration signée à l'étranger et de la certification qu'elle requiert.