Immobilier à Aruba : de quoi se compose le paysage immobilier de l'île

L'immobilier à Aruba est un marché restreint et peu élevé, sous lequel se pose une question structurelle unique : comment le sol sous un logement est-il détenu ? Nous construisons 26 résidences à Ponton, Oranjestad, et cette page est donc écrite de ce côté de la table - quels types de biens l'île contient réellement, ce que signifient le terrain en pleine propriété et le bail emphytéotique, ce que vous possédez lorsque vous possédez un appartement ici, et où se situe une résidence en construction comme la nôtre. C'est une mise en perspective, pas une page d'annonces, et lorsqu'un chiffre n'est pas le nôtre à donner, elle le dit.

De quoi se compose le marché immobilier arubais ?

Le marché immobilier d'Aruba se compose de quatre réalités qu'un acheteur étranger rencontrera concrètement : des maisons individuelles, des petites maisons anciennes de style cunucu à l'intérieur des terres jusqu'aux villas contemporaines ; des appartements en copropriété dans des immeubles bas ou de hauteur moyenne ; des appartements intégrés à des complexes hôteliers ou à des programmes sous marque hôtelière le long de la côte nord-ouest ; et des terrains à bâtir non aménagés. Il y a très peu de constructions en hauteur sur l'île, et aucune opposition entre centre et périphérie à déchiffrer : Aruba est assez petite pour que la situation d'un bien se mesure en minutes plutôt qu'en régions. Depuis notre site à Ponton, le centre d'Oranjestad est à 5 minutes de voiture pour 1,3 mile, Eagle Beach à 6 minutes pour 2 miles, l'aéroport à 10 minutes pour 2,9 miles et Palm Beach à 12 minutes pour 2,7 miles.

Cette échelle change la nature du choix entre types de biens. Il s'agit rarement de savoir à quel bout de l'île on peut se permettre d'être ; il s'agit de savoir comment on compte utiliser le logement, et quelle part du travail que représente la propriété on souhaite confier à un immeuble. Le cadre juridique est le même pour les quatre catégories : Aruba est un pays constitutif du Royaume des Pays-Bas, son droit est un droit civil d'inspiration néerlandaise, et tout transfert de bien immobilier passe par un notaire de droit civil qui agit comme officier public et non comme l'avocat d'une des parties. Le néerlandais et le papiamento sont les langues officielles, l'anglais et l'espagnol sont largement parlés, et les actes notariés sont normalement rédigés en néerlandais, le notaire reprenant l'acte avec l'acheteur avant la signature.

Pleine propriété et bail emphytéotique : comment le sol est détenu

Aruba détient le sol sous deux formes, et déterminer laquelle s'applique est la première chose à établir pour tout bien de l'île. Le terrain en pleine propriété, eigendomsgrond, est un sol détenu sans terme : le propriétaire détient la parcelle et ce qui s'y trouve, indéfiniment. Le terrain en bail emphytéotique, erfpacht, laisse l'État propriétaire du sol et accorde un droit long et renouvelable de l'utiliser et d'y construire, moyennant une redevance périodique. Les deux sont des droits réels inscrits au registre public, les deux peuvent être vendus, hypothéqués et transmis par succession, et les immeubles construits sur l'un comme sur l'autre changent de mains couramment. Ce qui diffère, c'est ce qui se trouve sous le bâtiment, et les obligations attachées à la parcelle.

Les conditions attachées à un bail emphytéotique - le nombre d'années restantes, le montant de la redevance, les règles de renouvellement et d'usage - varient d'une parcelle à l'autre, raison pour laquelle aucune page ne devrait vous en citer un chiffre, et celle-ci ne le fait pas. Demandez par écrit sous quelle forme un bien est détenu ; s'il s'agit d'un bail emphytéotique, demandez la durée restante et les conditions qui s'y attachent ; et faites lire la réponse au notaire dans le registre avant toute signature. Notre propre immeuble s'élève sur des parcelles à Kukwisa, Ponton, et le régime de ces parcelles figure sur l'acte plutôt que dans notre communication - c'est le notaire qui le confirme pour la résidence que vous achetez. Nous préférons vous renvoyer au registre plutôt que de le résumer à votre place.

Ce que vous possédez réellement en achetant un appartement ici

Un appartement dans un immeuble arubais n'est pas simplement un logement portant un numéro de porte. Le titre divise l'immeuble en deux : vous possédez votre résidence et, avec elle, une quote-part indivise de tout ce qui est commun - la structure, la toiture, le hall, les couloirs, les locaux techniques et les étages d'équipements. Cette quote-part donne une voix au syndicat de copropriétaires et une facture de sa part. Dans notre immeuble, la charge de copropriété est calculée au pied carré de surface imputable : le une-chambre de 748 pieds carrés supporte donc une part plus faible du même immeuble que le penthouse de 2 082 pieds carrés. Le principe est proportionnel, et il vaut la peine de le comprendre avant de comparer les charges de deux immeubles.

Le syndicat est aussi ce qui permet à un immeuble équipé de fonctionner. Le nôtre compte sept équipements partagés - une piscine sur le toit, une salle de sport, un bassin d'eau froide, un sauna, une salle de yoga, une salle de massage privée et un bar dans le hall - plus une conciergerie 24 heures sur 24, et chacun d'eux existe parce que les copropriétaires le financent et le gouvernent collectivement. Avant d'acheter dans un immeuble ici, lisez donc le règlement et le budget du syndicat comme vous liriez un bail : ce qu'ils disent de la location courte durée, des animaux, des travaux et des réserves est ce à quoi vous vous engagez. Une chose que la propriété ne fait pas, dans aucun immeuble de l'île : elle ne confère aucun droit de vivre à Aruba. Aruba n'impose aucune restriction à la propriété étrangère d'une résidence ni de la quote-part qui l'accompagne, mais un permis relève d'une demande distincte auprès des autorités d'immigration, et acheter à YOO Aruba n'y contribue en rien.

Un logement neuf et une revente ne sont pas le même achat

La différence est structurelle avant d'être financière. Une revente est une chose qui existe : vous pouvez la parcourir, son état est ce qu'il est, une valeur cadastrale figure déjà auprès de l'administration fiscale, et ce qu'elle a coûté à entretenir relève du dossier. Un logement neuf est un engagement : vous contractez pour une résidence dessinée mais pas encore bâtie, sur un descriptif figé à la signature, et ce que vous détenez ce jour-là est un document plus la capacité du promoteur à le tenir. Les deux sont des manières ordinaires d'acheter un logement. Elles appellent simplement des questions différentes, et pour un logement neuf ces questions portent toutes sur le document.

Ces questions méritent d'être posées à n'importe qui, nous compris. Quelle entité contracte, et qui a conçu l'immeuble ? Quand l'achèvement est-il prévu, et cette date est-elle un engagement contractuel ou une ambition de brochure ? Comment l'avancement est-il vérifié avant la livraison ? Quelle garantie couvre l'immeuble achevé, et que livre-t-on exactement ? Pour le nôtre : l'entité contractante est Golden Kukwisa Tower Properties VBA, l'immeuble est signé MESK Architects avec des intérieurs de YOO Studio, et l'achèvement est engagé dans le contrat de vente et de construction pour le T4 2027, indiqué comme une estimation soumise à la force majeure. La construction est prévue sur 18 mois et progresse par jalons certifiés par l'architecte. Chaque résidence est livrée finie et vide avec une cuisine entièrement équipée - le mobilier ne fait pas partie du prix - sous une garantie limitée d'un an sur la main-d'oeuvre et les matériaux et une garantie de cinq ans sur les éléments de structure.

Dans quelle monnaie vit l'immobilier arubais ?

Deux monnaies coexistent ici, et une seule d'entre elles bouge. Le florin arubais, AWG, est la monnaie locale, et la Centrale Bank van Aruba le maintient à 1,79 pour un dollar américain depuis 1986 - un ancrage, pas un taux de marché. Les montants légaux sont écrits en florins, ce qui explique que le seuil de la taxe de transfert soit exprimé comme 250 000 florins plutôt qu'en dollars. Les résidences neuves destinées à une clientèle internationale, dont les nôtres, sont généralement affichées et contractées en dollars américains : à YOO Aruba, les prix commencent à 443 000 $ US, et le programme locatif optionnel rend compte dans la même monnaie.

Structurellement, cela signifie que la ligne de change dans le registre des risques d'un acheteur est presque vide tant que l'ancrage tient. Un achat ici ne porte pas l'exposition de change qu'un marché à monnaie flottante imposerait à un acheteur en dollars, et une facture fiscale libellée en florins se traduit par un montant en dollars qui ne bouge pas d'une année sur l'autre. Ce que l'ancrage ne fait pas, c'est immobiliser tout le reste. Les coûts de construction, les charges de copropriété, l'électricité, l'eau et l'assurance évoluent chacun avec leur propre marché, et un taux de change stable n'est pas la même chose qu'un coût de détention stable.

Où se situe dans ce paysage une résidence en construction comme la nôtre

La nôtre est un point sur cette carte plutôt que la carte elle-même : un immeuble boutique de hauteur moyenne dans un quartier résidentiel, ni tour de front de mer ni maison individuelle. Il compte 26 résidences réparties sur cinq niveaux résidentiels - un niveau jardin plus quatre étages supérieurs - en cinq plans allant de 748 pieds carrés pour un une-chambre à 2 082 pieds carrés pour un penthouse de deux chambres, et les deux penthouses disposent chacun d'une piscine privée et d'une terrasse barbecue sur un toit-terrasse au sixième niveau. Toutes les surfaces de cette page sont des surfaces totales, intérieur plus balcons, exactement comme la liste de prix du promoteur les cite ; lorsque vous comparez des immeubles, vérifiez la base retenue par l'autre, car une surface intérieure seule et une surface totale ne mesurent pas la même chose.

Savoir à qui cela convient est une question plus étroite qu'il n'y paraît. Ce n'est pas un hôtel, et ce n'est pas les pieds dans le sable - Eagle Beach est à 6 minutes de voiture. Cela convient à un acheteur qui veut un logement dans une partie vivante d'Oranjestad, avec un immeuble qui absorbe l'entretien, et qui souhaite peut-être que ce logement produise pendant ses absences : un programme locatif optionnel existe pour les propriétaires qui le choisissent, et l'analyse du promoteur projette un résultat opérationnel net de 9-16 % du prix d'achat selon le type d'unité, exprimé avant l'impôt sur le revenu arubais, l'impôt foncier, l'assurance et l'ameublement. Il s'agit d'une projection et non d'une promesse, et un conseiller financier agréé est la bonne personne pour la confronter à vos propres chiffres.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre pleine propriété et bail emphytéotique à Aruba ?

Le terrain en pleine propriété, eigendomsgrond, est un sol détenu sans terme, avec ce qui s'y trouve. Le bail emphytéotique, erfpacht, laisse l'État propriétaire du sol et accorde un droit long et renouvelable de l'utiliser et d'y construire moyennant une redevance périodique. Les deux sont des droits inscrits, cessibles, hypothécables et transmissibles. Comme la durée restante et les conditions diffèrent d'une parcelle à l'autre, demandez quelle forme s'applique à un bien précis et faites lire la réponse au notaire dans le registre avant de signer.

Existe-t-il des restrictions sur les biens qu'un acheteur étranger peut détenir à Aruba ?

Aruba ne restreint pas la propriété étrangère de biens immobiliers, et cela vaut pour une résidence, pour la quote-part indivise des parties communes qui l'accompagne et pour un terrain. Ce que la propriété ne fait pas, c'est accorder un droit de vivre sur l'île : un permis relève d'une demande distincte auprès des autorités d'immigration, et acheter à YOO Aruba n'y change rien.

Quelle est la taille des résidences de YOO Aruba, et comment la surface est-elle mesurée ?

Cinq plans, de 748 pieds carrés pour un une-chambre à 2 082 pieds carrés pour un penthouse de deux chambres, pour 26 résidences réparties sur cinq niveaux résidentiels. Chaque chiffre est une surface totale - intérieur plus balcons - telle que la liste de prix du promoteur la cite. En comparant des immeubles, vérifiez que l'autre mesure de la même façon, car une surface intérieure seule et une surface totale ne sont pas comparables.

Que vérifier avant de s'engager sur un bien à Aruba ?

Quatre choses, dans cet ordre : sous quelle forme le sol de la parcelle est détenu et, s'il s'agit d'un bail emphytéotique, quelles durée et conditions subsistent ; ce à quoi le règlement et le budget du syndicat de copropriétaires vous engagent ; si les surfaces annoncées sont intérieures seules ou totales, les deux n'étant pas comparables ; et, pour un logement neuf, quelle date d'achèvement figure au contrat plutôt qu'à la brochure. Un notaire de droit civil arubais confirme le premier point, et un conseiller fiscal arubais votre situation fiscale.