Condos à Aruba : ce qui se trouve sous l'immeuble et ce que l'île prélève

Chercher des condos à Aruba, c'est trouver des photographies, une superficie et un prix. Aucun de ces trois éléments ne dit à quoi l'appartement vous engagera. Deux résidences de même taille, dans le même quartier, au même prix peuvent imposer à leurs propriétaires des obligations très différentes, pour trois raisons qui n'ont rien à voir avec le bâtiment : le terrain en dessous est détenu de l'une ou l'autre de deux façons, l'association des copropriétaires fixe son propre budget, et l'une des résidences est louée à des visiteurs, l'autre non. Cette page reprend ces trois points dans l'ordre, donne le chiffre arubain dont chacun dépend et signale les questions que seuls un notaire de droit civil ou un conseiller fiscal de l'île peuvent trancher.

Ce qu'est un condo à Aruba, une fois les photographies écartées

Une copropriété se présente ici sous la forme d'un appartementsrecht, un droit d'appartement régi par le Code civil d'Aruba : une quote-part d'un bien divisé qui confère l'usage exclusif d'une résidence, assortie de l'adhésion à l'association qui gère le reste. Cela vaut pour tous les immeubles de l'île. Ce qui change d'un immeuble à l'autre, et qu'une annonce ne précise presque jamais, ce sont les réponses à trois questions.

D'abord, sous quel régime le terrain est détenu. Ensuite, à quoi le budget de l'association vous engage, puisqu'une part vous en revient que vous soyez sur l'île ou non. Enfin, si la résidence sera louée à des visiteurs, car dès lors les taxes touristiques arubaines s'attachent aux nuitées occupées. Le prix est le chiffre que l'acheteur compare ; ces trois points déterminent ce que ce prix a réellement acheté. Aruba est un pays constitutif du Royaume des Pays-Bas, de tradition civiliste néerlandaise, et chacun de ces trois points est tranché par un document qu'un notaire peut lire dans le registre public, le Kadaster, avant toute signature.

Le terrain sous l'immeuble : pleine propriété ou bail emphytéotique

Aruba détient le sol de deux manières. La pleine propriété, eigendomsgrond, c'est le terrain possédé en propre et sans terme. Le bail emphytéotique, erfpacht, laisse le concédant propriétaire du sol et accorde au titulaire un droit long d'usage et de construction contre une redevance périodique. Le second n'est pas une location au sens où un locataire l'entendrait : le titulaire peut user du terrain et en disposer presque comme un propriétaire, l'hypothéquer, et le céder par la même voie notariée que la pleine propriété. La documentation publiée sur le droit immobilier arubain ajoute que le concédant ne peut y mettre fin qu'en cas de défaut de paiement prolongé ou de manquement grave, et que le titulaire est alors indemnisé pour les constructions élevées sur le terrain.

Pourquoi cela concerne l'acheteur d'un condo et pas seulement celui d'un terrain : le Code civil permet à un emphytéote de procéder à la division en droits d'appartement aussi bien qu'à un propriétaire, de sorte que votre droit d'appartement est découpé dans le droit qui porte le sol et ne peut lui survivre. Aucune des deux formes n'est un défaut et toutes deux se négocient couramment, mais les conditions d'un bail varient d'une parcelle à l'autre : aucune page ne peut vous en indiquer la durée restante ou la redevance. Demandez par écrit quelle forme s'applique et faites lire le registre par le notaire. Notre propre immeuble s'élève sur les parcelles 4585 et 4586 à Kukwisa, Ponton, et le régime de ces parcelles relève de l'acte, non de notre communication.

Ce que l'achat entraîne, et qui fixe chaque montant

Les deux premières lignes décrivent un même mécanisme lu deux fois. Les droits de mutation arubains ne sont pas un taux unique mais un barème à deux tranches, calculé sur le plus élevé des deux montants : le prix convenu ou la valeur que le fisc retient déjà pour le bien. Lors d'un transfert en la forme légale, c'est le notaire qui retient la somme et la reverse : elle figure donc dans le décompte de l'acte, et non dans un avis reçu des mois plus tard. C'est l'acheteur qui la supporte, et l'usage de l'île veut qu'il choisisse le notaire rédacteur, ce qui relève de la pratique et non de la loi.

Ce que cette page se refuse à faire, c'est avancer un pourcentage pour les honoraires du notaire ou une fourchette de frais globale. De tels chiffres circulent largement et aucun n'a pu être vérifié face à un barème publié ; la réponse honnête est que le notaire les chiffre pour l'acte concerné et qu'il faut les demander avant de l'instruire. Une transmission par succession, utile à savoir pour un propriétaire de long terme, n'entraîne aucun droit de mutation.

Louer à des visiteurs : ce qu'Aruba prélève sur une nuit occupée

C'est ici qu'un condo arubain s'écarte le plus des habitudes venues d'ailleurs, et aucune annonce n'en parle. Deux taxes frappent l'hébergement de courte durée. La taxe de séjour s'élève à 12,5 % du prix de l'hébergement et se maintient à ce taux depuis 2023. S'y ajoute une taxe environnementale de 3 USD par chambre occupée et par nuit. Le mot qui compte dans les deux cas est hébergement, et non hôtel : les publications des cabinets fiscaux de l'île sont explicites, les maisons, villas et appartements loués à des visiteurs entrent dans le champ, à titre commercial comme à titre privé, et le redevable est celui qui possède ou exploite l'hébergement.

Qui déclare et reverse dépend du montage retenu : le fisc arubain indique que lorsqu'un copropriétaire loue par l'intermédiaire d'un tiers, ce tiers est désigné comme redevable, position administrative très différente de la location en direct. Les revenus locatifs se déclarent par ailleurs chaque année. Sur la taxe sur le chiffre d'affaires, les documents publiés que nous avons lus ne concordent pas entre eux, et cette page ne tranchera pas à votre place : la question revient à un conseiller fiscal arubain, au vu de votre montage. Un régime d'enregistrement et de licence des loueurs saisonniers a été annoncé mais n'était pas en vigueur à la rédaction. Une chose qu'aucun conseiller ne règle : le règlement de l'immeuble sur la location de courte durée, qui s'impose à vous quoi qu'il arrive.

Le chiffre que le fisc conserve, et pourquoi il compte deux fois

Derrière l'achat comme derrière les années qui suivent se tient un chiffre que presque aucun acheteur ne réclame : la valeur que le fisc retient pour le bien. Ce n'est ni le prix demandé ni une expertise que vous commandez. Elle est fixée par périodes de cinq ans et remplit deux fonctions. À l'achat, elle constitue le plancher des droits de mutation, calculés sur le plus élevé d'elle-même et du prix. Chaque année ensuite, elle sert de base à l'impôt foncier, soit 0,6 % de la valeur imposable pour une personne physique non résidente ou une société, tandis que les résidents relèvent d'un barème progressif. Un acheteur qui deviendrait résident arubain bascule sur ce barème : le taux fixe décrit donc une situation, non une caractéristique définitive du bien.

Deux autres documents portent des chiffres tout aussi utiles. L'acte de division notarié indique quelles parties de l'immeuble vous appartiennent en propre et quelle quote-part vous détenez ; les quotes-parts sont égales sauf si l'acte retient un autre rapport, auquel cas il doit en énoncer la base. Les comptes de l'association disent ce que coûte l'exploitation de l'immeuble et ce que contient son fonds de réserve, destiné aux dépenses qui ne sont pas ordinaires. Réclamez les trois avant de vous engager.

Où se situe un condo en construction à Ponton dans ce tableau

Le nôtre est un point sur la carte, pas la carte. YOO Aruba est un immeuble de taille modeste : 26 résidences réparties sur cinq niveaux résidentiels à Ponton, un quartier habité d'Oranjestad, dont 25 sont proposées à la vente. Les typologies vont de 748 pieds carrés pour un une-chambre à 2 082 pieds carrés pour un penthouse de deux chambres, et chaque superficie citée est la surface totale, intérieur et balcons compris, telle que la liste de prix du promoteur l'exprime. Les prix sont libellés en dollars américains et débutent à 443 000 $, ce qui compte moins qu'il n'y paraît : le florin est maintenu à 1,79 pour un dollar depuis 1986, de sorte qu'un avis d'imposition libellé en florins se convertit en un montant en dollars qui ne bouge pas.

La livraison est engagée dans le contrat de vente et de construction au 4e trimestre 2027, mentionnée comme une estimation sous réserve de force majeure. Les résidences sont remises achevées et vides, avec une cuisine entièrement équipée ; le mobilier n'est pas compris dans le prix. Sept équipements partagés et une conciergerie ouverte 24 heures sur 24 sont financés et gérés collectivement par les copropriétaires. Le centre d'Oranjestad est à 1,3 mile, soit 5 minutes de route, et Eagle Beach à 2 miles, environ 6 minutes. Un programme locatif facultatif existe pour les propriétaires qui souhaitent que la résidence rapporte en leur absence, ce qui remet les taxes ci-dessus au premier plan.

Questions fréquentes

Un ressortissant étranger peut-il acheter un condo à Aruba ?

Aucune restriction à la propriété étrangère n'a été trouvée dans les sources consultées : personnes physiques et morales, étrangères comme locales, peuvent détenir de l'immobilier arubain, et la propriété prend effet à l'inscription au registre public par l'intermédiaire d'un notaire. Il faut le formuler ainsi, et non comme un droit accordé aux étrangers. Ce que cela ne fait certainement pas, c'est modifier votre situation au regard du séjour : un permis de résider à Aruba relève d'une demande distincte auprès des autorités d'immigration, et acheter une résidence n'y contribue en rien.

Un condo en bail emphytéotique vaut-il moins qu'un condo en pleine propriété ?

C'est une chose différente plutôt qu'une chose moindre, et la réponse dépend de conditions qu'aucune page web ne peut consulter. Le bail emphytéotique est un droit réel : le titulaire peut user du terrain, le vendre, l'hypothéquer et le transmettre, le concédant ne peut y mettre fin qu'en cas de défaut de paiement prolongé ou de manquement grave, et les constructions sont indemnisées à l'extinction. Ce qui varie d'une parcelle à l'autre, c'est la durée restante, la redevance et les conditions de renouvellement : demandez-les par écrit avant toute offre et faites-les lire dans le registre par le notaire.

Quels impôts un condo à Aruba va-t-il me coûter ?

À l'achat, des droits de mutation de 3 % sur la part de la valeur allant jusqu'à Afl. 250 000 inclus et de 6 % au-delà, calculés sur le plus élevé du prix ou de la valeur inscrite, et retenus par le notaire. Chaque année ensuite, l'impôt foncier à 0,6 % de la valeur imposable pour une personne physique non résidente ou une société. Si vous louez la résidence à des visiteurs, une taxe de séjour de 12,5 % sur le prix de l'hébergement et une taxe environnementale de 3 USD par chambre occupée et par nuit. La taxation des plus-values sur une résidence n'est pas tranchée dans les sources que cette page peut citer : cette question-là revient à un conseiller fiscal arubain.

Suis-je obligé de louer mon condo arubain ?

Non. À YOO Aruba, le programme locatif est facultatif, et les taxes touristiques décrites plus haut ne naissent que les nuits où la résidence est effectivement occupée par un hôte payant. Une résidence gardée pour votre usage propre supporte l'impôt foncier annuel et la contribution à l'association, et rien du côté touristique. Si vous louez, le montage retenu change qui déclare et qui reverse : réglez ce point avec un conseiller fiscal arubain avant la première réservation plutôt qu'après.