Acheter un appartement à Aruba me donne-t-il un permis de séjour ?

Non : acheter un appartement à Aruba ne donne pas de permis de séjour à un acheteur étranger. Aruba n'impose aucune restriction à la propriété étrangère, un acheteur reçoit donc la pleine propriété d'une résidence YOO Aruba par un notaire de droit civil arubais sans aucun permis, mais vivre sur l'île au-delà d'un séjour est une demande distincte auprès de DIMAS, le service arubais de l'immigration, dont les catégories, frais et durées ne figurent pas dans cette page et n'y seront pas devinés. Ce qu'elle peut exposer, c'est la frontière entre posséder et résider, et l'endroit où cette frontière change ce qu'un propriétaire paie.

Puis-je posséder un bien à Aruba sans permis de séjour ?

Oui. Aruba n'impose aucune restriction à la propriété immobilière étrangère, et aucun permis d'aucune sorte n'est une condition de l'achat. Un acheteur qui vit aux États-Unis, au Canada ou en Europe reçoit la pleine propriété d'une résidence YOO Aruba à son propre nom, ou au nom d'une société, par un notaire de droit civil arubais, qui transfère l'acte libre d'hypothèques et de charges et enregistre la mutation. L'acheteur n'a pas besoin d'être présent : les formalités passent par le notaire depuis l'étranger, l'équipe commerciale coordonnant les échanges par courriel et visioconférence.

Le seul dossier que le promoteur demande à un acheteur de constituer est son propre contrôle de conformité — un passeport valide, un justificatif de domicile de moins de trois mois, la dernière déclaration de revenus et un relevé bancaire attestant l'origine des fonds, avec les documents constitutifs et les passeports des administrateurs en plus pour une société — et aucune de ces pièces n'est un document d'immigration arubais. La propriété est une question immobilière, et elle se règle chez le notaire.

Posséder une résidence à YOO Aruba mène-t-il à la résidence ?

Pas par elle-même, et cette page n'habillera pas la réponse. L'admission à vivre sur l'île est décidée par le propre service de l'immigration d'Aruba, DIMAS. Savoir si un achat immobilier pèse dans cette décision, quelles catégories de permis existent, ce qu'elles coûtent, combien de temps elles durent et quels revenus elles exigent sont autant de questions auxquelles les sources derrière cette page ne répondent pas ; elle n'en tranche donc aucune. Elle n'affirme ni qu'une voie de résidence par investissement existe ni qu'elle n'existe pas, et elle n'avance rien sur la citoyenneté.

Ce qu'elle peut dire, c'est où se trouve la réponse. DIMAS publie ses propres exigences, et un avocat arubais spécialisé en immigration peut y confronter le cas d'un acheteur donné. Le périmètre de l'équipe commerciale, c'est la résidence, le contrat de vente et de construction, le notaire et le calendrier de livraison ; elle ne conseille pas en matière d'immigration, et une page qui prétendrait le contraire promettrait quelque chose que personne à YOO Aruba ne peut tenir.

Comment la résidence change-t-elle les impôts sur le logement ?

Elle en change un seul. Les droits de mutation payés à l'achat sont les mêmes pour un résident et pour un non-résident : 3 % sur la part de la valeur jusqu'à Afl. 250 000 inclus et 6 % sur la part au-delà, acquittés par l'acheteur chez le notaire selon les paliers en vigueur depuis 2023. L'impôt foncier annuel, la grondbelasting, est là où le statut compte. Un propriétaire qui n'est pas une personne physique résidente d'Aruba — un particulier étranger encore résident à l'étranger, et toute société — paie un taux fixe de 0,6 % de la valeur totale évaluée. Une personne physique résidente est au contraire imposée selon un barème progressif, fixé par la modification de 2018 de la Landsverordening grondbelasting entrée en vigueur en 2019 : 0 % pour la tranche la plus basse, jusqu'à Afl. 120 000, puis par paliers jusqu'à 0,6 % pour la tranche supérieure, qui commence à Afl. 750 000.

La valeur évaluée elle-même est fixée par l'administration fiscale pour des périodes de cinq ans plutôt que revue chaque année. Un acheteur étranger qui devient ensuite résident passe du taux fixe au barème progressif ; la note annuelle suit donc le statut de résidence du propriétaire, et non l'acte de propriété ; le critère qui fait d'un particulier une personne physique résidente au sens de l'impôt foncier relève d'un conseiller fiscal arubais, indépendamment du permis que DIMAS accorde. Quant à savoir si Aruba impose la plus-value d'une vente ultérieure entre les mains d'un particulier, la question n'est pas tranchée dans les sources derrière cette page, et elle relève d'un conseiller fiscal arubais plutôt que d'un article sur le permis de séjour.

Qui peut répondre aux questions sur le permis que cette page ne peut pas traiter ?

Trois interlocuteurs, chacun pour une pièce différente. DIMAS, le service arubais de l'immigration, décide qui peut résider sur l'île et publie ce qu'il exige ; c'est la seule autorité dont la réponse sur un permis ait une valeur. Un avocat arubais spécialisé en immigration confronte la situation propre d'un acheteur — nationalité, revenus, famille, projet pour la résidence — à ces exigences et dépose la demande. Un conseiller fiscal arubais répond à la question distincte du moment où un propriétaire devient une personne physique résidente au sens de l'impôt foncier, et de ce qu'un changement de statut fait à la note annuelle.

Pour que personne ne prenne le silence pour une réponse, voici ce que cette page aurait voulu et n'a pas : les catégories de permis et leurs noms, les frais de chacune, la durée accordée et le mode de renouvellement, les seuils de revenus ou de patrimoine, le délai de traitement, le poids éventuel d'un achat immobilier dans la décision, la voie vers la résidence permanente, la situation des ressortissants néerlandais et des autres ressortissants de l'UE, et le décompte de jours qui rend une personne résidente fiscale. Chacun de ces points est un fait qu'un acheteur doit obtenir par écrit de DIMAS ou d'un avocat, et aucun ne devrait être tiré de la page d'un promoteur, celle-ci comprise.

Sur quoi un acheteur peut-il compter de la part de YOO Aruba entre-temps ?

Tout ce qui relève du bien est fixé quel que soit le statut. YOO Aruba est un immeuble-boutique de cinq étages et 26 résidences sur Kukwisa, à Ponton, un quartier résidentiel d'Oranjestad, à environ 5 minutes du centre-ville, 6 d'Eagle Beach et 10 de l'aéroport international Reine-Béatrix. Chaque résidence est vendue en dollars américains, de 443 000 $ US pour un logement d'une chambre de 748 pieds carrés jusqu'à un penthouse de 2 082 pieds carrés, et le florin qui a cours sur l'île est fixé à 1,79 pour un dollar depuis 1986. Le promoteur s'engage à achever l'immeuble au plus tard au quatrième trimestre 2027 et à transférer le titre chez le notaire dans les soixante jours suivant l'achèvement.

Rien de tout cela ne dépend d'un permis. Un propriétaire qui ne devient jamais résident détient la résidence en pleine propriété, peut en faire une résidence secondaire et peut la confier au programme locatif optionnel géré par Mastermind Hospitality Group, ouvert aux propriétaires et sans minimum de location. Un propriétaire qui obtient la résidence détient exactement le même acte ; ce qui change, c'est le barème de l'impôt foncier, et c'est toute la différence que cette page peut documenter.

Questions fréquentes

Existe-t-il un programme de résidence par investissement à Aruba ?

Cette page ne peut pas le dire. Les sources derrière elle ne mentionnent aucun programme de ce type ni aucune règle selon laquelle un achat immobilier compterait pour la résidence ; elle n'affirme donc ni qu'il existe ni qu'il n'existe pas. DIMAS, le service arubais de l'immigration, est l'autorité à interroger, et un avocat arubais spécialisé en immigration peut lui soumettre le cas d'un acheteur.

L'impôt foncier de 0,6 % s'applique-t-il à une société propriétaire d'une résidence YOO Aruba ?

Oui. Le taux fixe de 0,6 % de la valeur totale évaluée s'applique à tout propriétaire qui n'est pas une personne physique résidente, et une société n'est jamais une personne physique : elle paie donc ce taux quel que soit le statut de ses actionnaires.

L'équipe commerciale m'aidera-t-elle pour mon permis de séjour ?

Non. Le périmètre de l'équipe commerciale est la résidence, le contrat de vente et de construction, le notaire et le calendrier de livraison. L'immigration relève de DIMAS et d'un avocat arubais spécialisé en immigration choisi par l'acheteur.