Le coût de la vie à Aruba : ce qu'un propriétaire à YOO Aruba peut réellement chiffrer

Le coût de la vie à Aruba, pour un propriétaire à YOO Aruba, se divise en une courte liste que cette page peut sourcer et une liste plus longue qu'elle ne peut pas : côté sourcé, la façon dont les charges de copropriété sont calculées, l'impôt foncier de 0,6 % sur la valeur imposable d'un non-résident, le traitement de l'eau et de l'électricité dans l'analyse locative du promoteur, et un florin fixé à 1,79 pour un dollar américain depuis 1986. L'épicerie, le carburant, les restaurants et l'assurance ne figurent pas dans les sources de ce site ; ils apparaissent donc ici comme des questions, pas comme des chiffres.

Que peut réellement vous dire cette page sur le coût de la vie à Aruba ?

Moins qu'un indice générique du coût de la vie ne le prétend, et une plus grande part en est vérifiable. Les documents derrière ce site indiquent comment les charges de copropriété de YOO Aruba sont calculées, ce que le droit arubais réclame chaque année à un propriétaire non résident au titre de l'impôt foncier, comment le modèle locatif du promoteur traite l'eau et l'électricité, et le taux fixe entre le florin et le dollar américain. Ils n'indiquent pas le prix d'une brique de lait, d'une prime d'assurance automobile mensuelle ou d'un dîner au restaurant à Oranjestad, et une page qui les remplirait de mémoire vaudrait moins qu'une page qui les laisse vides.

Ce guide est donc construit dans l'autre sens. Il part des postes qu'un propriétaire d'un immeuble de 26 résidences à Ponton paiera à coup sûr, énonce la base de chacun, et se termine par la liste des chiffres qu'un acheteur devrait demander avant de signer. Là où un nombre manque, c'est qu'aucune source n'existe encore, pas que le coût est faible.

Comment les charges de copropriété de YOO Aruba sont-elles calculées ?

Les charges de copropriété sont facturées au pied carré de surface imputable, par mois. Elles constituent donc un rapport entre les plans plutôt qu'un chiffre unique : le une-chambre de 748 pieds carrés (Type 2) supporte proportionnellement moins que le deux-chambres de 811 pieds carrés (Type 3), le loft en duplex de 1 076 pieds carrés (Type 4), la résidence d'angle de 1 155 pieds carrés (Type 1) ou le penthouse de 2 082 pieds carrés (Type 1B). Cette page n'imprime ni le taux ni un montant mensuel ; l'équipe commerciale envoie le barème par unité, et le chiffre à budgéter est celui de ce barème.

Deux éléments accompagnent ces charges. D'abord, l'analyse locative du promoteur déduit les charges, avec l'eau et l'électricité, avant d'aboutir à son résultat opérationnel net projeté de 9-16 % : pour un propriétaire qui rejoint le programme locatif optionnel, le chiffre projeté s'entend après déduction des charges, et non avant. Ensuite, l'exploitant du programme, Mastermind Hospitality Group, propose une garantie de prise en charge des charges de copropriété pendant 24 mois à compter de la date où la résidence et l'immeuble sont prêts à être exploités, à deux conditions qui doivent toutes deux être remplies : la résidence est meublée avec le pack Bespoke by YOO, et elle est gérée exclusivement par Mastermind pour la location. Un propriétaire qui meuble autrement, ou qui loue par un autre canal, ne bénéficie pas de cette prise en charge.

Quel est l'impôt foncier annuel pour un propriétaire non résident ?

L'impôt foncier d'Aruba, grondbelasting, est prélevé chaque année sur la valeur imposable du bien et, pour tout propriétaire qui n'est pas une personne physique résidente d'Aruba, c'est-à-dire les particuliers non résidents et toutes les sociétés, le taux est de 0,6 % de la valeur totale imposable. Les particuliers résidents relèvent d'un barème progressif, de 0 % pour les valeurs jusqu'à 120 000 florins à 0,60 % à partir de 750 000 florins ; un acheteur étranger qui devient résident par la suite passe sur ce barème, de sorte que le taux uniforme de 0,6 % décrit la situation du non-résident et non une situation définitive. Ces taux viennent de la modification de 2018 de la Landsverordening grondbelasting, en vigueur depuis 2019, et les valeurs imposables sont fixées pour des périodes de cinq ans.

Cette page ne multiplie pas ce taux par un prix d'achat. L'impôt porte sur une valeur imposable, pas sur ce que vous avez payé, et la valeur imposable d'une résidence qui n'est pas encore construite n'est pas quelque chose que cette page peut connaître. Retenez le taux, gardez la base à l'esprit, et laissez un conseiller fiscal arubais produire le montant annuel une fois l'évaluation émise. Aruba n'a pas de régime d'incitation pour l'acheteur d'un logement, de sorte que les taux ci-dessus constituent le tableau complet en matière d'impôts fonciers.

Et l'électricité, l'eau et les autres factures mensuelles ?

L'analyse locative du promoteur traite l'électricité et l'eau comme un coût variable qui monte et descend avec l'occupation, et les déduit avant son résultat opérationnel net projeté ; c'est la seule affirmation sourcée sur les services publics derrière ce site, et elle vous renseigne sur la forme du coût, pas sur sa taille. Chaque résidence est livrée avec la climatisation, une cuisine entièrement équipée et des salles de bain finies, si bien que la ligne électricité est réelle dès le premier mois de propriété, que le logement soit loué ou non.

Ce qui n'est pas sourcé : le tarif de l'électricité ou de l'eau, les forfaits internet et mobile, le coût d'une voiture et de son assurance, le carburant, l'épicerie, les restaurants et la couverture santé. Demandez à l'équipe commerciale s'il existe une estimation propriétaire pour le plan que vous envisagez et, si c'est le cas, demandez-la par écrit avec ses hypothèses, car un chiffre de services publics sans hypothèse d'occupation n'est pas un chiffre. La parité du florin aide ici d'une manière étroite : quelles que soient ces factures en florins, ce sont les mêmes factures en dollars à 1,79, et rien dans le budget mensuel ne bouge avec un taux de change.

Quelle place tient la voiture dans la vie quotidienne à Ponton ?

Ponton est un quartier résidentiel d'Oranjestad, et les distances depuis YOO Aruba sont courtes : environ 1,3 mille jusqu'au centre-ville, soit 5 minutes de route ; environ 2 milles et 6 minutes jusqu'à Eagle Beach ; environ 2,9 milles et 10 minutes jusqu'à l'aéroport international Queen Beatrix ; et environ 2,7 milles à vol d'oiseau, ou 12 minutes par la route, jusqu'à la bande hôtelière de Palm Beach. Les distances sont mesurées en ligne droite depuis les coordonnées du site et les minutes sont des estimations routières : lisez-les comme une échelle, pas comme un horaire.

Pour le budget, l'essentiel est que la capitale, les plages et l'aéroport se trouvent tous à 12 minutes de route au plus, et que le coût d'une voiture, carburant et assurance compris, est l'un des chiffres que cette page n'a pas. Un acheteur qui compte passer une partie de l'année sur l'île devrait chiffrer ce poste sur place ; celui qui confie la résidence au programme locatif la majeure partie de l'année n'en aura peut-être pas besoin du tout.

Quels coûts ponctuels restent hors du budget mensuel ?

Trois, et aucun n'est chiffré sur cette page. La taxe de transfert, overdrachtsbelasting, est payée par l'acheteur chez le notaire en deux tranches, 3 % sur la part de la valeur jusqu'à 250 000 florins inclus et 6 % sur la part au-delà, selon le plan fiscal en vigueur depuis janvier 2023 ; les honoraires du notaire ne figurent pas dans les sources. Le mobilier vient ensuite : une résidence YOO Aruba est livrée finie et vide, cuisine entièrement équipée, et le pack de mobilier Bespoke by YOO est optionnel et non compris dans le prix d'achat, de sorte que l'ameublement est une ligne à part, que vous preniez le pack ou que vous meubliez par vous-même. Le troisième est l'assurance du logement et de son contenu, que la projection de 9-16 % du promoteur ne prend pas en compte.

Aruba n'offre à l'acheteur d'un logement aucun régime d'incitation du type que d'autres juridictions des Caraïbes mettent en avant : il n'y a donc aucune demande à déposer et aucun avantage à perdre ; les coûts ci-dessus sont simplement les coûts. La question de savoir si une revente ultérieure est imposée comme une plus-value n'est pas tranchée dans les sources de ce site, et cette page ne prend pas position : posez-la à un conseiller fiscal arubais avant de vendre, pas après.

Questions fréquentes

À combien s'élèvent les charges de copropriété à YOO Aruba ?

Elles sont facturées au pied carré de surface imputable, par mois, et varient donc selon le plan, du une-chambre de 748 pieds carrés au penthouse de 2 082 pieds carrés. Cette page n'imprime pas de montant en dollars ; l'équipe commerciale envoie le barème par unité, et c'est ce barème qu'il faut budgéter.

Dois-je payer un impôt foncier à Aruba en tant que propriétaire étranger ?

Oui : l'impôt foncier annuel (grondbelasting) est de 0,6 % de la valeur totale imposable pour tout propriétaire qui n'est pas une personne physique résidente d'Aruba. Les résidents relèvent d'un barème progressif de 0 % à 0,60 %, et un propriétaire étranger qui devient résident y passe. Un conseiller fiscal arubais confirme le montant une fois l'évaluation établie.

La vie est-elle chère à Aruba ?

Cette page ne peut pas y répondre par un chiffre : aucun prix sourcé d'épicerie, de loyer, de services publics ou de carburant ne figure derrière elle. Ce qu'elle peut dire, c'est que le florin est fixé à 1,79 pour un dollar américain depuis 1986 : quels que soient les prix de l'île, ils ne bougent pas avec un taux de change pour un propriétaire en dollars.